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我国房地产二元需求与市场结构性不均衡分析 　　◆ 中图分类号:F293 文献标识码:A 　　内容摘要:过去二三十年,我国正经历着全面的收入差距扩大的阶段,本文首先分析了我国收入差距过大和财富占有两极分化所带来的房地产二元需求结构,然后构建了基于数量、质量差异的房地产需求与供给的市场均衡分析模型,并结合我国房地产二元需求结构的特征分析了我国房地产市场结构性不均衡状态的形成机理,并提出了相关建议。 　　关键词:房地产 二元需求 房价收入比 不均衡 　　 　　我国房地产二元需求结构的形成 　　 　　过去二三十年,我国正经历着全面的收入差距扩大的阶段,“不同人群之间、城乡之间、地区之间,都发现了收入差距扩大的现象”,有研究指出从1988年至2007年,收入最高10%人群和收入最低10%人群的收入差距,从7.3倍上升到23倍,国家发改委2009年重点课题《促进形成合理的居民收入分配机制》的报告也显示,目前,城乡居民收入差距已处在历史最高水平(孙志等,2008)。因此,根据我国当前差距过大的收入格局和中产阶级规模很小的现状,可以判断我国收入格局呈现出典型的不对称金字塔状模型。处在最高层规模较小的人群获得最大规模的财富,而规模庞大的底层群体仅获得较小规模的财富,中间的中产阶级还处于发展阶段,规模小,对财富的占有量也有限。不同的收入造就了不同的消费偏好,对房产也是。特别是房产消费是特大宗消费或关系到一个家庭的生计、关系到大额资财的处置,于是对房产需求而言就形成了典型的二元需求结构。 　　首先,对于高收入阶层而言,房地产的投资功能使其消费的边际效用递减得到消除,并且成为极好的资产保值增值手段,所以当前我国的房产需求就出现了高收入群体的一条需求曲线。这条曲线由两条需求曲线构成,一条是基于房产投资的用于资产保值增值的需求曲线,它不会因为房地产价格的上涨而下降,房地产价格的上涨反而会刺激房产投资的繁荣;另一条是基于个人消费的房产需求曲线,基于庞大的财富效应,这条曲线受价格的影响也很低,边际价格弹性很小。从量上来看,这个需求规模是庞大的,因为当前我国投资渠道不畅,居民缺乏足够的投资渠道,于是房地产业就成为了投资的热点。 　　其次,对于中低收入阶层而言,他们的需求曲线受价格影响很大,边际价格弹性很大。这条需求曲线包括了大部分城市工薪阶层、大部分刚毕业的高校学生、城市中低收入者和应该通过城市化移民到城市的广大农民工等。消除地域差异的影响,这个群体对房价的感觉最敏感,对过高的房价越来越难以承受。这个需求群体的人数庞大,所以我国当前的房地产刚性需求具有很大的潜力和空间,但是财富掌握量却不够,在实际房地产市场中作用并不大。 　　以江苏省历年房价收入比为例(见表1),它反映出房价收入比两极分化非常严重的现象。以2006年住宅价格为例:占人口总量60%的中等收入以下户其平均房价收入比为25,而占人口总量40%的中等偏上户房价收入仅为7.4,最低收入户的房价收入比分别是最高收入户、高收入户、中等偏上户的14.6倍、8倍、5.2倍,而别墅的差距就更大了。高房价使中等偏下收入户很难承受,只有靠高收入户们庞大的财富才能支撑房地产市场的繁荣。 　　 　　二元需求与房地产市场结构性不均衡分析 　　 　　(一)我国房地产市场需求结构的分析 　　本文对房地产需求从数量上和质量上进行区分。房地产数量的需求一般来说由一个国家人口规模及其住房刚性需求决定,我国当前正处于城市化迅速发展的阶段,按照每年一个百分点提高城市化率,每年至少要转移1500万农村人口,每人按建筑面积20平方米,预计需要3亿平方米住宅(刘福垣,2003),这仅是我国未来房地产需求的一部分。但是由于我国的二元收入结构使得房地产有效需求大大减小了,因为除了高收入人群基于改善性和享受性住房需求、资产增值保值的房产投资需求得到激发外,中低收入人群的房地产需求并没有释放出来。 　　房地产质量上的需求并不是指建筑质量上的需求,而是指对房产诸如面积、区位等品质享受上的需求,可以用价格来衡量。价格高意味着质量高,一般来说房地产质量的需求是有一定的价格弹性的,但是由于我国的二元收入结构,中低收入者的需求愿望无法实现,而高收入者的房地产质量需求曲线也缺乏价格弹性。 　　数量需求曲线与质量需求曲线的交点形成了房地产的实际总需求曲线。我国当前房地产需求特征为既追求较高房地产品质,又具有很大的需求规模,因此我国房地产的有效需求由一条具有一定价格弹性的位置较靠右的需求曲线,变成了价格弹性较小、位置左移的需求曲线,虽然左移了但是需求规模依旧很大。从房地产供给来看,基本上是满足上述需求结构的,所以虽然价格不断上升,很多区域早已超出了一般人承受的限度,房地产市场依然呈现出火爆的场面。但同时这个市场是不完备的,因为只满