我国房地产市场外资问题调查与思考.docVIP

我国房地产市场外资问题调查与思考 　　房价高企，中国百姓最关心的问题之一；地产泡沫，中央政府最担心的问题之一。就在引发房地产问题的各种内因尚未理顺的时候，我们发现另外一股强大的势力如潮水般地涌入了国内，这就是外资。那么，外资是否是国内房价高企的一个要素?外资对我国房地产市场产生了什么样的影响?中央政府应该如何应对这一态势?党的十七大报告明确指出：要努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所居、老有所养、住有所居。鉴于房地产问题的重要性和外资的关键性，我们中央党校课题组就外资进入房地产市场问题在全国5个城市(北京、上海、广州、深圳4个一线城市和南京1个二线城市)展开了调查研究。 　　 　　一、外资进入我国房地产业的现状 　　 　　所谓外资，就是外来投资的简称，指来自境外国际市场的资本。我国对外资来源地的界定，既包括欧美等国家和地区的国际资本，也包括港、澳、台地区的资本。外资进入我国房地产市场大体上可以分为四个时期： 　　第一，起步期(1985-1992年)：具体表现为投资量小而且波动性大。1985至1987年，外商房地产协议投资额在160亿元左右，而到位率仅为60％；1988至1990年出现了投资的低潮，每年平均协议利用外资只有48亿元，1991年开始有所回升。第二，高潮期(1993-1997年)：具体表现为投资量剧增而且波动性小。1993年协议投资额超过320亿元；1994年达到前所未有的高峰，实际投资额就接近640亿元。在此后的几年中，略有下降，但仍然达到了480亿元左右。第三，停滞期(1998-2002年)：房地产外商投资徘徊不前，1998年，国内房地产市场的宏观调控政策收到成效，国内房地产投资和外商房地产投资均呈现出明显下降的趋势；1999年投资只有256亿元，2001年甚至降低到不足136亿元。第四，回升期(2003-2007年)：房地产外商投资逐步回升。 　　自2003年以来，随着我国宏观经济环境日益向好，房地产市场逐渐繁荣活跃，外资进入我国房地产市场呈现出逐年膨胀之势。特别是近两年来，外资进入我国房地产业的方式更加多样化、隐蔽化，涉及的领域更加宽泛，所有这些新变化和新趋势都为我国房地产市场的健康发展提出了诸多挑战。新的??化趋势具体表现为以下四个方面： 　　投资总额逐年增长。我国房地产行业从2001年到2005年，实际利用外资数额由136亿元增加到252亿元，年均增长率为17.09％。其中，外商直接投资额由106亿元增加到168亿元，年均增长率为12.82％，间接投资由30亿元增加到84亿元，年均增长幅度为32.47％，增速远远高于直接投资。《中国经济景气月报》的统计数据显示，2007年1至11月，在全国房地产开发投资资金来源中，利用外资为539.2亿元，比上年同期增长71.9％，其中，直接投资425.6亿元，比上年同期增长83.1％。2007年，房地产业已经成为仅次于通信设备、计算机及其他电子设备制造行业的第二大外商投资产业。以广东省为例，2007年1至8月，广东房地产业合同利用外资38.86亿美元，同比增长99.4％；实际利用外资24.33亿美元，比上年同期增长189.2％。 　　投资范围逐步扩大。从投资对象上来看，自2003年以来，国际资本以机构投资者进入为主，投资房地产领域逐步从住宅物业转向商业、工业等非住宅物业，选择投资的重点分别为甲级办公楼、优质服务型公寓、五星级酒店、高档商用物业和工业地产项目、以及产权分散的住宅物业。从经营领域上来看，外资逐步从房地产开发领域延伸到物业管理、中介服务、租赁经营和金融投资等业务。早期的房地产企业主要从事房地产的直接投资业务，而近年来的海外机构投资者已经全面进入房地产设计、开发、经营、中介服务和投融资等各个环节，甚至更偏好于整体收购，适时进行租赁经营或套现。从投资地域上来看，外资逐步从北京、上海、深圳等一线城市逐渐向南京、武汉、哈尔滨等二线城市扩展。随着一线城市优质商业物业资源的下降，大量外资逐渐开始向二级城市渗透。 　　投资方式趋于金融化。近年来，投资者通过多种方式介入我国房地产业，例如，以独资、合资或合作的方式从事房地产开发；通过购置已经建成的经营性房地产进行出租经营等。最为明显的是，进入我国房地产业的外资逐渐从产业的开发投资转向多种形式的金融投资。投资者更加偏向于房地产尾盘阶段性投资和整体收购，从而缩减房地产开发的投资建设周期，规避较高的交易成本和资金沉淀风险。投资者更加倾向于收购我国房地产公司的债券和股票，通过证券市场转嫁资金风险。投资者更加倾向于借助地产基金吸引境外资本。这类基金既不是房地产的实际使用者，也不是长期投资者，而是想通过金融手段套利的投资者。在实践中，房地产开发公司以红筹股和房地产投资信托基金身份海外上市，这不仅会导致国内上市资源