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所谓房地产暴利及其管理设想 　　据新华社北京电，国家发改委价格监督司司长许昆林说，国家发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平，并称政府还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施。这当中，实施反暴利规定是最重要的措施之一。许昆林还说，“我们正在对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研，拟综合考虑中国房地产业发展的实际情况和国外可借鉴的做法，将商品住房列入制止牟取暴利项目，严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为”。 　　根据1997年《中华人民共和国价格法》第30条规定，当重要商品和服务价格显著上涨或者有可能显著上涨时，国务院和省、自治区、直辖市人民政府可以对部分价格采取限定差价率或者利润率、规定限价、实行提价申报制度和调价备案制度等干预措施。因此，对于住房价格，政府是有权实施管理的。 　　根据1995年国务院《制止牟取暴利的暂行规定》，对于对国民经济和社会发展有重大影响的和与居民生活有密切联系的商品和服务，国务院价格主管部门可将其列入制止牟取暴利的项目，并实施利润率控制。因此，对于住房价格，政府也有权将其“列入制止牟取暴利的项目”实施管理。 　　 　　一、住房和房地产价格暴利了吗 　　 　　问题是，目前住房价格是否已经暴利?这无关政府能不能管理的权限问题，而是关系到如何管理的问题。判断这个问题的方法是，计算住房开发的净资产收益率。只有净资产收益率才是可以横向进行比较的指标。 　　从中国住房开发2000―2009年共10年的净资产收益率看来，总体上存在厚利，不存在暴利。 　　鉴于全国的住房开发业净资产收益率无法从公开的统计数据中获得，本文用开发业的全部经营数据来替代，见表1。这种替代有它的合理性，因为商品住房的销售收入占全部商品房销售收入的85％。由表1可见，在2000―2009年的10年中，开发业的净资产收益率从1.19％稳步提高到10.48％，10年合计为7.43％。10年合计数消除了最低和最高两个极端数据的影响，是一个稳定的数据，可资讨论。比较的对象应该是，社会净资产平均收益率或产业的净资产平???收益率。 　　第一个比较，同中国的社会净资产平均收益率比。目前，中国的社会净资产平均收益率没有现存统计。理论界一般认同，国债收益率大体等同于社会净资产平均收益率，可以同房地产开发业进行比较。根据2011年3月财政部发布的国债到期兑付公告称，今年到期的2006年凭证式国债5年期年利率为3.49％或3.81％。2008年凭证式国债3年期年利率为5.74％、5.53％和5.17％；2008年电子式国债3年期年利率为5.74％和5.17％。初略估计，近几年国债的年平均收益率为4％～5％。 　　拿多年的国债年平均收益率4％～5％，同10年平均房地产开发业的净资产收益率7.43％比较，可见后者的净资产收益率高，但并非特别高。 　　 　　第二个比较，同中国的产业净资产平均收益率比。目前，中国的产业净资产平均收益率，也没有现存统计。这可以用股市公开数据替代。从A股900户上市企业中等距抽取13％多的121户，按各户2010年的净资产收益率排队，最低的净资产收益率为碚陵电业的35.97％，最高的为华瑞风电的82.2％，中位数为卧龙电气的11.14％。其中，净资产收益率最高的10户上市企业为：凌云股份25.95％，路安环能26.05％，骆驼股份32.95％，文锋股份37.09％，吉鑫科技37.75％，东材科技42.96％，庞大集团46％，中材国际51.95％，桐坤股份52.34％，华瑞风电82.2％。经搜索公开资料发现，除个别公司为科技企业之外，大多数从事传统的采掘、加工、制造业和商贸业，可资比较。 　　拿2010年全国上市企业的净资产收益率中位数11.14％，同10年间全国房地产开发业的净资产收益率7.43％比较，可见后者的净资产收益率是不高的。房地产上市企业中的代表性企业招商、保利、万科、金地4户，2010年的净资产收益率分别是10.198％、16.683％、14.567％和14.233％，比起上述121户上市企业中的前10位的25.95％～82.2％来，真是“小巫见大巫”。 　　所以，无论同社会净资产平均收益率还是同产业净资产收益率比，房地产开发业或住房价格的暴利之说在总体上是不恰当的。 　　但是，如果从年度、地区或单个项目进行分析，可以发现某些暴利倾向。比如，2009年全国房地产开发业的净资产平均收益率达到10.48％，某些城市还要高，是国债平均年收益率的两倍以上，明显过高。相信某些地区、某些住宅楼盘的净资产收益率还要高。尤其是在四、五年前取得低价地块上的楼盘，获利更是丰厚、甚至惊人。但这是在2009年国家为挽救经济送出“大红包”条件下的特殊现象，不应作为常态