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新旧租赁会计准则比较及其相关问题探讨 　　2006年2月15日，财政部发布了《企业会计准则第21号――租赁》，2007年的1月1日已经在上市公司执行，同时鼓励其他企业执行。新租赁准则是与我国国情相适应同时又充分与国际会计准则趋同的、涵盖各类企业各项经济业务、能够运用图例实施的会计准则。新企业租赁会计准则符合科学完善的会计要素确认、计量和报告体系。新租赁会计准则的执行对会计人员提出了更高的要求，因此本文对新旧准则的差异、新租赁会计准则的实施对企业影响等方面做了分析，并提出建议。 　　 　　一、新租赁会计准则的主要内容 　　 　　（一）新租赁会计准则的框架结构 　　新租赁会计准则分为八章三十九条。第一章总则：该章共三条，分别对制定依据和目的、租赁的定义、适用范围做了说明。第二章租赁的分类：该章共七条，分别对租赁开始日、划分融资租赁和经营租赁的标准、租赁期和不可撤销租赁、最低租赁付款额、最低租赁收款额、经营租赁等问题做了规定。第三章融资租赁中承租人的会计处理：该章共七条，分别对融资租赁中承租人的会计确认、计量和记录等问题做了规定。第四章融资租赁中出租人的会计处理：该章共四条，分别对融资租赁中出租人的会计确认、计量和记录等问题做了规定。第五章经营租赁中承租人的会计处理：该章共三条，分别对经营租赁中承租人的会计确认、计量和记录等问题做了规定。第六章经营租赁中出租人的会计处理：该章共五条，分别对经营租赁中出租人的会计确认、计量和记录等问题做了规定。第七章售后租回交易：该章共三条，分别对售后租回交易的会计确认、计量和记录等问题做了规定。第八章列报：该章共七条，分别对融资租赁中承租人和出租人、经营租赁中承租人和出租人应该披露的会计信息等问题做了规定。 　　（二）关键术语的界定 　　1、租赁。租赁是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人，以获取租金的协议。新租赁会计准则定义中不包括土地租赁，这主要是因为我国的土地所有权属于国家所有，而企业只有土地使用权。 　　2、租赁开始日。租赁开始日是指租赁协议日与租赁各???就主要租赁条款做出承诺日中的较早者。 　　3、融资租赁。融资租赁是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。其所有权最终可能转移，也可能不转移。 　　4、租赁期。租赁期是指租赁合同规定的不可撤销的租赁期间。承租人有权选择续租该资产，并且在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权，不论是否再支付租金，续租期也包括在租赁期之内。 　　5、不可撤销租赁。只有在以下一种或数种情况下才可以被认定为可撤销的租赁：经出租人同意；承租人与原出租人就同一资产或同类资产签订了新的租赁合同；承租人支付一笔足够大的额外款项；发生某些很少会出现的或有事项。 　　6、最低租赁付款额。最低租赁付款额是指在租赁期内，承租人应支付或可能被要求支付的款项（不包括或有租金和履约成本），加上由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值。承租人有购买租赁资产选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权的，购买价款应当计入最低租赁付款额。 　　7、或有租金。或有租金是指金额不固定、以时间长短以外的其他因素（如销售量、使用量、物价指数等）为依据计算的租金。 　　8、履约成本。履约成本是指租赁期内为租赁资产支付的各种使用费用，如技术咨询和服务费、人员培训费、维修费、保险费等。 　　9、最低租赁收款额。最低租赁收款额是指最低租赁付款额加上独立于承租人和出租人的第三方对出租人担保的资产余值。 　　10、经营租赁。经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。 　　11、租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的开始日。 　　12、租赁内涵利率。租赁内含利率是指在租赁开始日，使最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的折现率。 　　13、担保余值和未担保价值。担保余值，就承租人而言，是指由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值；就出租人而言，是指就承租人而言的担保余值加上独立于承租人和出租人的第三方担保的资产余值。 　　14、资产余值。资产余值是指在租赁开始日估计的租赁期届满时租赁资产的公允价值。 　　15、未担保余值。未担保余值是指租赁资产余值中扣除就出租人而言的担保余值以后的资产余值。 　　 　　二、新旧租赁会计准则的差异比较 　　 　　（一）租赁开始日的区别 　　1、原准则。企业应当将起租日作为租赁开始日。但是，在售后租回交易下，租赁开始日是指买主（即出租人）向卖主（即承租人）支付第一笔款项之日。 　　2、新准则。新准则指租赁协议日与租赁各方就主要租赁条款做出承诺日