老龄产业状况及老年房产营销分析.ppt

d.管理模式：目前国内大型综合性老年社区一般实行的是住宅建设与社区管理相结合或住宅建设与社区管理相分离的经营模式。长远看，相分离的管理模式较为有利。 3.3.3不同经营管理模式的优劣势分析： a.住宅建设与社区管理相结合的经营模式: 优势：利润来源点多，多种产业复合经营。它的利润来源点不止是产品方面，还有完善的配套服务与全面的经营可以为物业带来增值效应。 劣势：投资大、回收期长、管理难度大。开发商必须要能够协调各种资源，如医疗护理、人力资源、旅游等行业为老年人服务。 适用对象:该模式适合有物业管理优势且社会资源整合能力强的开发商。 b.建设与管理相分离经营模式分析: 优势：投资回收期短、投资风险小。 劣势：利润来源点单一，仅在于产品本身。 适用对象：适合于没有物业管理优势的开发商。 3.4老年房产投资模式 3.4.1两种投资模式：一是投资老龄事业的入股模式；二是以合作的形式开发老年房产项目的模式。 3.4.2投资入股模式。这种模式属于综合性投资，回报周期长，收效慢，一旦形成相应的行业服务规模和服务品牌后，具有可复制性的特点。 3.4.3合作开发模式。这种模式属于项目性投资，目的性单一，收效快，和普通房地产项目具有同等的回报效应，但不具有可复制性。 3.4.4老年房产赢利的运作模式:由房产销售和物业服务两方面组成。房产销售赢利是一次性的，服务赢利则是长期性的。老年房产的赢利模式突破了普通房产的单一模式，将房产与老年服务糅合了起来；普通房产是通过房屋销售实现一次性获利，老年房产则是由销售和服务两方面组成。 4.两点建议 着眼长远，可采取综合投资和单项合作的方式，以老年房产为基础，整合现有资产，拓展老年咨询和技能培训领域，建立老龄用品销售配送基地，实现以本位产业为核心的老年房地产和养老服务为基础，带动相关产业和衍生产业良性互动的连锁经营局面，实现品牌经营。 4.1采取多种合作方式实现多赢 4.2以终点为起点，谋求老年产业新的发展机遇 在XXXX颐乐园项目的合作中，由于投资及经营理念上和收益回报等方面的认识分歧，产生了一些隔阂，对项目的整体推进造成了消极影响。建议在二 期工程完工后，进行清算， 终结合作。把此次在老龄 事业上的有益探索作为一 次尝试，一次新起点，总 结经验，谋求新的合作机 会。 谢谢！ 老龄产业状况及老年房产营销分析 台州联合纵横企业管理咨询公司 2010年10—12月 目 录 1.关于老年产业 2.国内外老年房产发展状况及市场比较 3.老年房地产及其经营 4.两点建议 1.关于老年产业 1.1老年产业是指以老年人为目标客户的产业。根据老年人群的基本需求，可分为本位产业、相关产业和衍生产业。 1.1.1本位产业：包括养老设施和机构、养老房地产等。 1.1.2相关产业：包括养老设施和机构供应链，养老护理服务业供应链的各类产品以及养老技能培训，来自于老年人深层需求的娱乐学习、心理咨询等。 1.1.3衍生产业：包括老年投资理财产品、老年金融产品及服务等。 1.1.4据全国老龄工作委员会工作报告提供的数据，2009年，中国老年人市场的年需求为6000亿元，2010年达到1万亿元，而目前市场每年为老年人提供的产品不足1000亿元，由供需可见，老年产业蕴含的巨大商机。 2.国内外老年房产发展状况及市场比较 2.1美国：现有的老年住宅60%是租住型公寓，40%属于老年社区。投资回报分一次性收入和长期性经营收入两种形式。以太阳城为例： 2.1.1一次性收入。城内现有来自全美及世界各地的16000多老年住户，仍处于持续增长的态势。老年社区中连体别墅内每套住宅价格9—20万美元不等，可以选择全部、部分或不需公共维护保养的住宅。 2.1.2长期性经营收入。一是配套设施收入，会员每人每年享用综合会所的费用为140美元，包括室内外游泳池、网球游戏场、草地保龄球、健身和娱乐中心、会议室和剧场。二是租赁项目的出租收益，收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益包括公寓出租收益及配套设施的使用收益。 2.1.3收费方式：日常物业管理费用，按物业建筑面积收取；专业物业服务，专项收取；配套设施使用费，按会员制收费或使用次数收取。 2.2日本：老年房产的发展大致经历了这样三个阶段： 20世纪40年代前的养老院时期；50—70年代的老人之家时期；80年代开始的多类型时期。1968年，日本就制定了“银发住宅建设计