徐州SOHO时代广场商业裙楼整销营销策划报告终极版75p.pptVIP

SOHO时代广场商业裙楼整销 营销策划报告;目 录;第三部分 项目投资价值论证·····················································27;第五部分 营销推广建议·····························································50;第一部分 徐州投资价值分析;1.1 徐州区域地位;1.2 徐州城市交通状况;1.3 城市人口基数;1.4 地区生产总值;1.5 社会消费品零售总额 ;1.6 人民生活水平 ;1.7 国内外大型商业纷纷抢占徐州市场，多种业态竞相发展 ;徐州整体投资环境小结;第二部分 西区商圈投资前景;2.1 徐州商圈分布;金鹰－古彭广场商圈 ;火车站---宣武市场商圈 ;人民广场商圈;商业特征;以服装、鞋类为主。这与该地区传统的商业氛围有关，市中心古彭广场商业区集聚了高端的商业，中低档的商业逐步沿淮海路向西侧迁移。;古彭广场附近商业用房租金：350元/㎡/月 人民广场附近商业用房租金：150元/㎡/月。 ;本案周边在籍居住人群总量在24万左右，以厂矿职工为主，人口素质较高； 周边企事业单位有徐州矿务集团、交通局、徐工集团、矿务局机械厂水利局等，这些单位员工的经济收入相对较高且稳定；;城西聚集人口数量足够支撑一个区域商业中心的消费能力； 区域内厂矿企业较多，职工收入相对稳定，居民的收入虽不高，但对中低档商品的消费相对持久稳定； 区内集中了交警支队、规划局、交通局、医院、移动通信等高收入的企事业单位，这些单位的员工，对中高档商品的需求较大，同时也是本区域餐饮、娱乐休闲等高档消费的主力。;;2.4 地段交通状况;1.拥有区位和交通的天然优势，距离市中心仅5分钟车程； 2.居住在本区的24万常驻人口，加上近两年现有楼盘开发总量超过300万平方米所带来的具有较高消费力的新兴居民，将进一步提升消费需求和档次，促进本区商业结构调整。 3.商业配套基本完善，生活配套较为成熟，商业氛围逐渐浓厚。;第三部分 项目投资价值论证;3.1 项目概况;外立面：裙搂选用石材； 电梯数量：6部永磁同步电梯； 停车位：共333个； 内设中庭：2个； 项目进展情况： 销售进展：塔楼466套房源从2006年8月11日开始推广； 2006年9月22日开盘； 2007年1月12日基本售罄； 裙楼目前引进华润·苏果旗舰店和五星级国际电影城两大主力店； 1楼和4楼部分为空置状态； 工程进展：2006年8月开工，至2007年1月10日全面封顶。;;3.2 项目商业SWOT分析;劣势（Weakness） 　●　目前周边居民消费能力不强； 　●　目前区域商业氛围冷淡，需时间培育； 　●　距离城市商业中心较近，难以形成正面竞争。;机会（Opportunity） 　●　区域商业的匮乏提供新的市场空间； 　●　周边生活型居住的形成带来巨大的商业需求； 　●　价格优势，性价比高； 　●　周边开发住宅小区较多以及新建住宅小区的入住，消费潜力增强。;威胁（Threaten） 　●　区域市场有着巨大的潜在竞争； 　●　区域商业供需总体饱和，近距离项目竞争较强。;1.城西缺乏一个多元的、成长型的、新式的、且具规模的商业地标。 2.周边配套利好性，使本案具备了服务人民广场生活区，辐射大城西的资本，拥有了发展成为西区商业龙头的条件。 3.本案商业填补市场空白，成为西区商业中独树一帜的地标性建筑，由此可一窥本项目裙楼商业的前景意义。;3.3 裙楼商业投资价值;4.引进的品牌有影响力 华润·苏果超市：成立于1996年7月，连续七年位居中国连锁企业前十名，连锁超市业态第四位，并跻身中国500强企业第200强。2005年被国家商务部确定为全国重点扶持的15个大型流通企业集团，是江苏省超市零售业最大的商贸流通企业。 五星级国际电影城（金逸）：金逸影视集团是专门从事豪华多厅影城投资建设的投资管理集团。于2004年与世界500强娱乐影视巨头——美国华纳兄弟国际影院公司签订合作协议，正式成为合作伙伴。金逸影视将确保发展近百个符合国际先进技术的标准电影厅，实现年均新增电影票房收入近亿元左右。;5.投资现房有保障 部分裙楼于2007年6月30日交付，于2007年10月开业，整体裙楼将于2008年上半年交付。 6.投资回报迅速 两大主力店分别签约12年和20年，保证了裙楼商业中长期的租金收益； 1楼的整层空置，便于操作融资手段，快速回笼部分资金； 本商业项目在西区是唯一的、稀缺的，保证了项目含金量与增值能力，易于解决投资者的退出机制；;7.