商业地产成败的灵魂是商业前期定位.doc

商业地产成败的灵魂是商业前期定位 第一个问题，商业前期定位的重要性 商业地产是为商业经营服务的，他不是地产开发，是属于商业经营，这个概念一定要清楚。从国内外，从古今都是经营为主，才有了地产，没有说先地产才有经营。我们过去都知道，先有什么，是先有市，完了以后才能集聚人，有了人才能够发展为一个居住的小区，或者一个城市。历史就是这么形成的。所以说，商业经营是属于为先的，没有商业经营，吸引不了人气，没有人气，你的城是空城，你的地产是无用的。这就是商业地产为经营服务，而且是全过程服务，不是哪一段。所以说，商业经营就决定了商业地产，下面要讲的他是灵魂，是决定性的因素。 古今中外，任何一个地方，你可以翻历史，看现实，没有一个地区是商业经营不好，还能把这个城市弄得红红火火、热闹起来的，没有。所以说，商业经营定位的重要性，就在于此，但是前提有一个，就叫国际化的理念，全球化的信息，本土化的运作，必须具备这样的前提。否则，你这个商业经营定位是虚的，而且是不切实际的。 目标是什么呢？就是说，商业地产为经营服务，是前期、中期、后期要围绕着商业经营的全过程来解决问题，为商业经营服务。就是一句话，商业经营是商业地产开发的出发点，也是它的归宿。 第一， 商业经营定位是商业地产的灵魂，为什么？ 因为经营定位是决定了商业地产能不能搞得好，也决定了全过程，所以定位决定了经营好坏，经营好坏决定了商业地产能否成功。 第二，商业资源是决定的因素，为什么？ 商业地产是三个因素，土地资源、专业资源、商业资源最佳结合，三者最佳的结合，关键核心是商业资源。地产资源的价值，专业资源的价值，取决于商业资源，商业资源好坏，取决于商业经营，商业经营取决于商业定位。这就是这么一个因果关系。 为什么说商业资源取决于这些因素，因为同一个项目，同一个地点，由于定位不一样，比如说经营的大方向，品牌、特色受群众的欢迎程度，环境服务等等，就决定了那两个因素到底是作用多、少，价值高、低，就这么一个问题。 第三，商业地产的最终目标: 一是消费者认可，这一条非常重要。是不同的消费群体认可，不同的功能需求认可，对你的环境认可，对你的安全、方便、舒适、享受体验认可，总的来说，认可了你这些，他来了以后，下次还想来，回去以后要动员更多的人上你这来，这就叫消费者认可，对你的一切就会永远记住，是他理想的场所。 第二个认可就是经营商的认可，首先是认识上的认可，招商的时候，你这个首先是干什么的，地点合适不合适，你的定位符合不符合我，条件怎么样，价位如何，这一切首先是要给予他一个非常有力的认识上的回答。但是进来了，不一定就完全待下去，特别是经营商有这一条，物以类聚，人以群分，要找门当户对的，择邻而居，形成合力。你不能把一些高档品牌和一些小摊贩弄在一起，这样就完了。 在这种情况下，定位准了，才能够经营好，才能够留下来，定位不好，经营不好，最后走人，你这个项目从此就一蹶不振。所以说经营上要经过两段时间的认可。 第四，本土化 本土化，在商业里是非常重要。 为什么？商业和社会制度、开放程度、政策法令、经济发达程度，社会文化、历史背景、思想意识、生活习惯、消费心理习惯，行为、传统观念等等这些因素有关.. 第五,地区经济差异 定位和经济发展息息相关，经营定位需要考虑经济发展程度，需求、档次、功能，要整体的衡量你这个定位该怎么样？比如说，收入水平，杭州03年可支配收入是23000，04年超过26000，而东北地区，大连才9100，沈阳8100，哈尔滨、长春更低，这两个城市能够在一个层次上定位吗？不可能。同样的百货，必须是有高有低，商品组合也不一样，消费群体也不一样。这就叫为什么要和经济发展、收入水平要联系起来，就是因为你每个事都有个定位，这个定位和你的客观需要一定要联系起来。 再一个是消费趋势，消费趋势一定要和当地联系，比如说，一段时间上海的文化消费高于购物消费，如果把三线城市、二线城市以购物为主这些东西拿到上海来，这些是大错而特错了，但是把上海的这些东西拿到其他二三线城市，你的商店就好不了。上海衣着类消费仅占6.2％，一万五的收入用于衣着消费1千左右，钱都干什么呢，你要根据这个来考虑你的定位该怎么办，而不是盲目的把更多的服装搞出去。很多商家不忘搞服装，五年前可以，十年前更好，现在就不行了。 再一个，国际的一些专业机构和我们的团体调查，白领和蓝领的消费总量是100的话，白领应该占多少？北京占44.9％，上海21％，广州17％,杭州11.3%，武汉仅占5.1％，沈阳9.1％。这就提出个问题，像这样不同的几个城市，你到底把这些档次定在哪？请自己回答。如果只想到白领这个东西怎么值钱，怎么租金高，谁来买？所以说在这种情况下，就要考虑你这种消费趋势是不同地区、不同城市，有不同的把握，一个城市里的居住环境也不一样