商业租赁业务管理作业指引.doc

商业租赁业务管理作业指引 编制 日期 审核 日期 批准 日期 流 程 要 素 流程目标： 流程时间要求 流程监控点数目 流程主要责任岗位 流程涉及职位数目 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 目的： 规范商业租赁业务规划、租赁价格方案、租赁业务手续的办理以及租赁业务管理各环节的操作。 适用范围： 深圳市万科房地产有限公司所开发项目的商业用房出租业务。 术语和定义： 职责： 销售经营部商业配套组： 负责商业租赁全程管理； 物业公司租售中心： 负责按地产公司委托收取商户租金，开具收租凭据（收据或租赁发票）、追收欠租，并按月反馈收租情况、与地产财务管理部结清租金及佣金。 财务管理部： 负责对执行情况予以监督和反映，向公司领导定期提供商业租赁业务进展报告。 工作程序 规划项目商业租赁业务 在项目开发前期，销售经营部商业配套组提交《商业招商推广方案》，按《产品建议书（商业部份）作业指引》执行，经批准的《产品建议书》抄送财务管理部备案。 在项目开始招商后，租赁业务应遵循销售业务模式，商业配套组负责编制租金回款计划，商业租赁月报表，汇总核实后报财务管理部。 商业租赁价格方案的制订和执行 租赁参考价格方案的制定、审批、执行、调整、备案管理参照《销售价格管理作业指引》操作。 商业租赁信息发布和管理 对于租赁业务进行过程中的各类对外信息的发布、更新、管理，须按照公司《文件收发控制程序》的要求执行。 商业租赁合同管理 具体租户的租赁合同签订按照已审批的价格方案和政府租赁合同统一文本执行，合同范本需要按公司发文程序履行审批手续，审批件交总经理办公室存档。 租赁合同签署前，租户须按约定交纳租赁保证金、预交租金和其他费用；收取责任人为商业配套组，款项交地产财务管理部；租赁保证金收取标准最低为2个月租金之和。 租赁合同范本的个别条款须调整时，按公司合同审批程序报审。 商业预订租赁协议 在未具备租赁合同签署条件的情况下，可与客户签订《预订租赁协议》。 《预订租赁协议》范本制定及条款调整及具体租户的合同签订按5.4条审批要求执行。 预订租赁协议转为租赁合同时，如果租赁条件、租金与《预订租赁协议》一致时，租赁合同由财务管理部收管理组人员及财务管理部经理审核后即可成立；如出现不一致的情况，其合同审核程序按5.4程序执行。 预订租赁协议签署前，租户须按约定交纳履约定金其他费用；收取责任人为商业配套组；履约定金收取标准不少于一个月的租金。 收租管理： 商业配套组为租金收取的直接责任人，按租赁合同中约定的收租时间收取租金。 由物业公司租售中心代收的租金，必须于收到租金后五个工作日内将租金转入地产公司指定帐户；每月15日将当月《商业租赁月报表》交商业配套组及地产财务管理部，地产财务管理部核实实收款数额并对开具的收租凭据予以核销； 物业租售中心于每季度与地产财务管理部结算佣金。 商业配套组须于每月25日向地产财务管理部提交《商业租赁月报表》。 商业配套组/物业租售中心须将每月租金收据或发票送达商家租户在票据上签收。 欠租管理： 对于欠租达10天（含）以上的商家，商业配套组（物业租售中心）必须以书面方式送达《催收通知书》。 对于欠租超过一个月拒不缴租的商家，商业配套组必须采取与租户面谈、按合同相关条约处罚或通知停租等追缴措施（如属物业租售中心代收租金商铺，物业租售中心必须予以协助），保存送达记录，并将处理进展报财务管理部、法律室及公司领导。 如催缴无效，商业配套组须在欠租2个月内与商家办理终止租赁合同事宜，并出具租赁保证金抵减欠租等欠租处理报告。 租金变更管理： 商家因特殊情况申请减租、免租，需填写《租赁商户减/免租审批表》，由商业配套组确认后，详细说明减免租原因，经分管领导审批同意后，原件交地产财务管理部存档备案。 月租金发生变更（如按合同约定租金递增等），商业配套组须知会商业配套组、物业租售中心按变更后的租金收取，财务管理备案。 转租处理： 如商家因特殊情况提出转租，自行寻找下一承租方后，由商家向商业配套组提交《转租申请》，经公司分管领导批准后商业配套组办理相关手续。 转租商家租金结算日为续租商家与我司签定租赁合同当日。 转租商家须向我司支付租赁保证金的50%作为转租手续费，剩余租赁保证金办理完离场手续后再退还。 续租处理： 商家租赁期满前一个月，商业配套组必须主动与商家联系，如续租，手续参照新租的程序办理，但需考虑租金上浮因素。 续租商家的经营内容必须经公司审查符合项目租赁要求。 续租商家不享受免租期优惠政策。 租赁合同终止 商家租赁期满前一个月或商业配套组与商家联系后确认其不再续租的，由商家填写《停租申请书》，商业配套组办理停租手续；