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高端商业物业租金测评模式探讨 　　摘要：目前，有关高端商业物业投资开发与运营租金管理的相关研究却明显滞后。如何有效地指导高端商业物业中心的投资开发与运营管理，是中国目前商业地产迫切需要解决的问题。高端商业物业中心投资开发和有效运营的最终目标，是实现租金收益最大化。因此，科学地识别出高端商业物业租金的决定因素与租户组合的作用机制，能够从理论上有效地指导高端商业物业的发展商和运营商的实践活动。 　　关键词：高端商业物业；租金测评；指标 　　中图分类号：F713.51文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）09-0193-03 　　 　　一、选题背景及意义 　　商业物业租金的相关实证研究真正起步于20世纪90年代，已经成为国际学术界近期关注的一大焦点。但由于受到数据可得性的限制，关于商铺租金的理论分析缺少针对性和实用性。随着中国经济社会的发展进步和城市化进程的快速推进，商业物业在中国的各个主要城市蓬勃发展，已经成为房地产开发的热点。同时，理论界对中国商业物业的研究兴趣也与日俱增。尽管如此，目前中国理论界对于商业物业尤其是高端商业物业的租金模式研究方面的理论缺少针对性和实用性。所以急需这方面的研究。 　　对于高端商业物业，目前国内并没有一个确切的含义，本文认为所谓高端商业物业就是指：针对高端消费群体开发的，技术配备完善的用于写字楼、零售空间或工业租户用途的房地产。以下本文从文化层面、经济视角、技术含量、人与环境和谐四个方面解读高端商业物业的内涵较为准确。 　　首先，文化层面解读。一个称得上高端的商业物业，应该是一个文化与艺术的载体，是现代城市文明的结晶和创造作品，又应彰显商业物业的文化价值。高端商业物业远非是凝a固的建筑物，而是充满独创，充满文化韵味的艺术品。例如天津的劝业场，可谓是闻名全国，极大地提升了天津的大都市形象。我们可以这样认为，高端商业物业的出现，来自于一个城市文化的厚积薄发兼容并蓄，来自于有高文化领悟的有实力有战略眼光发展商对房产作品的文化挖掘和张扬。其次，经济视角解读。纵观世界经济发达国家和经济发达城市，包括中国改革开放三十多年来的经济长足发展现实，清晰地可以看出一个规律，即高端商业物业聚集出现在经济高度发达的中心城市，表现为CBD中央商务区的顶级写字楼集聚的跨国企业总部，国内著名企业神经中枢，集中了大规模的全球化流量经济。由此不难看出，为什么高端物业在中国长三角、珠三角、环渤海区域的中心城市不断升温，乃是有其价值体现，对经济的助推力所决定的。所以经济越是发达的国家或城市，高端商业物业也将愈益发展。再次，高技术含量解读。从物业技术含量视角审视，高端商业物业一个显著的特征在于物业具有高技术含量，引领房地产产品的时代风骚。 高端物业技术含量表现在物业的规划、设计、设备设施配置都展示了高技术含量赋予全新的生活理念和品质。最后，人与环境和谐解读。高端商业物业更应当充分展示人与环境和谐的理念，从业主和顾客对称性服务诉求来凸显高端商业物业的真谛。高端商业物业新概念，倡导营造和谐完美的公共环境，着力打造人性关怀的公共环境和公众物业文化形象，提升城市形象。 　　租金决定模式。我们这里的租金决定模式是指：影响高端商业物业租金的各种因素组合成一种模式，这种模式可以用于确定新开发的或者转租的高端商业物业的租金，从而为开发商和运营商提供一种可参照的决定租金模式。本文认为影响高端商业物业的因素主要有以下几个方面。第一，从区位特征、建筑特征、商铺特征和租约特征“四维度”入手，构建影响高端商业物业租金的特征价格模型，通过实证分析识别出高端商业物业租金的微观决定因素，计算得到各特征的特征价格和边际价格。第二，基于商铺租金的视角，通过将各种业态的不同租户组合在一起，从而使高端商业物业的整体发展态势趋好，使得开发商和运营商组合达到双赢。使租户主要的成功因素包括租户组合，地理位置的优劣和可达性，商圈的规模和品质，停车位的提供，内部布局和环境。 　　二、文献综述 　　（一）国内研究现状 　　1.房价和租金关系方面的国内文献综述。（1）理论研究文献综述。肇越、朱明芳[2]在2006年谈到，房地产产品具有两重性。既可以作为消费品用于消费，也可以作为投资品用于投资。对于作为资产而持有或交易的商品，其内在价值是由其未来收益的资本化价值决定的。对于房地产产品来说就是其租金的资本化价值。（2）实证文献综述。杜红艳、马永开[3]在2007年利用现有的房屋销售价格指数和房屋租赁价格指数，运用计量经济学方法，对全国以及北京、上海、深圳和杭州等城市的房价和租金关系进行了实证研究，结果表明，在全国范围内，房价和租金短期相对独立，长期房价是租金的变动原因，但租金不能影响房价。对四个城市的分析结果则显示，房价和租金的关系因不同的城市、不同的经济