房地产泡沫预警分析——以天津为例-early warning analysis of real estate bubble - taking tianjin as an example.docxVIP

第一章 绪论§1-1 论文的研究的现时背景在我国经济增长以及消费拉动内需方面，房地产的地位举足轻重。房地产行业与其他行业的关联 性较强，比如在水泥行业，钢铁行业以及销售业，服务业，广告等等行业。金融危机对我国的经济发 展放缓了脚步，国家为了拉动房产行业的发展，从政策上予以优惠，目的是使得房地产行业迅速走出 房价不景气以及成交量低的“双寒冬”。对该行业的扶持，其实也是对我国经济的“扩内需，保增长” 做出了重大举措。数据显示，前三季度，全国主要城市的楼盘呈现了销售量以及价格上升的局面，尤 其是房价连续 7 个月环比上升，相对于 2008 年的最高价位，部分城市的房价有过之而无不及。天津市房产市场在住宅方面成交量大幅度回升，其中远郊县的成交量也不甘示弱涨幅均值都达到了 13%以上，相对于2008年全年水平相比，市区除了南开区其他五区均达到2008年水平，甚至超过了2008 年。市六区地理环境优越，交通发达，人口密集，相对来说，市场供给不足，房市交易的需求很旺盛， 尤其是2009年3月份，此六区市场交易幅度大增。下图1-1给出了天津市7月份市六区的成交趋势。2009年7月市内六区成交趋势，价格持续全面上升12180001016000814000612000410000280000和平河东河西南开河北6000红桥面积3.936.666.3110.42.662.31面积2.85.596.466.293.563.16价格 170858391108471290188059725价格 163608077104271158579059264万平方米元／平方米7月成交6月成交7月成交6月成交图 1-1 天津 7 月六区成交趋势[1]Fig. 1.1 The July transaction trend of six areas in Tianjin从成交面积来看，呈现成交量环比回落的包括：红桥、河北和河西。其中，南开区本月成交面积达到10.40万平方米，环比涨幅达65.37%；河北和红桥由于在售楼盘较少而影响了本月的成交量。从成交 均价来看，南开区仅7月涨幅高达1316元/平方米，其他各区均超过了300元/平方米。由于市中心土地供 应的紧张，便利的交通再加上基础设施的各项配套，市六区的房价预计还会持续上涨。近郊四区成交量主要依靠西青、津南以及北辰。2009年随着楼市的回暖，其中北辰区瑞景板块的宝 翠花都、西青中北镇的天津富力湾、津南东南板块的红磡领世郡均得到持续热销。在蓝印户口等利好政 策的促使下，2009年以来远郊区县上半年住宅成交量同比涨幅均达到50%以上；其中武清区为远郊区县 中成交量最大的区。环城四区的情况如下图1-2。2009年7月环城四区商品住宅成交走势： 成交面积环比持续回落，但价格持续上涨15万平方米1050东丽西青津南北辰7月成交面积4.6313.0711.646.566月成交面积3.7812.1413.047.447月成交价格67377250658658846月成交价格68357154628457927500元/平方米70006500600055005000图 1-2 天津 7 月环四区成交走势[1]Fig. 1.2 The July transaction trend of around four areas in Tianjin不论从成交面积还是成交价格来看，东丽和西青的成交面积有所上升，价格同比上涨9%左右，但是 津南和北辰的情况不是很景气，尤其是两区的成交价格，持续走低，不过同比去年的成交状况都有所上 升。天津市远郊县商品住宅的走势可以由图1-3看出，从图中我们可以看到总体的成交面积反弹，价格 保持稳定。2009年7月远郊县区商品住宅成交走势： 成交面积反弹，价格保持稳定106000万平方米元/平方米850006400030004200021000武清宝坻蓟县宁河静海9.015.028.750.695.296.82.655.950.374.254689515150474315463544534938504742695063007月成交面积6月成交面积7月成交均价6月成交均价7月成交面积6月成交面积7月成交均价6月成交均价图 1-3 天津 7 月远郊县区成交走势[1]Fig. 1.3 The July transaction trend of remote suburb areas in Tianjin上图中成交面积来看，远郊五个区县住宅成交量大幅度上涨，且环比涨幅均超过24%。宝坻和宁河 环比涨幅均超过87%。本月远郊区县成交面积增长是因为刚性需求以及改善性需求的增加。从成交均价 来看，宝坻、蓟县两区均价超过5000元/平方米；除蓟县和静海两区价格环比出现下滑外，其他三区价 格上涨，其中武清的价格涨幅最大，为5.32%。