房地产市场管理中地方政府职能研究——基于新型城镇化背景-research on local government functions in real estate market management - based on new urbanization background.docxVIP

摘 要新型城镇化与房地产产业紧密联系在一起，与较高的工业化相比， 我国的城镇化率的负作用，即“内需不足”已经显露出来。十八大报告 中对城镇化的提及高达 7 次之多，新型城镇化已经成为国家战略目标。 面对当前中国人口红利的衰竭以及城镇化相对滞后的现状，新型城镇化 被视为我国经济新的增长点和扩大内需的重要手段。城镇化的推进，必 然会扩大对城镇商品住房的需求。但是自 2005 年以来，房价的过高、上 涨过快，提高了城镇化成本，实际上也阻碍了城镇化的进程。这就需要 政府对房地产市场进行宏观调控，明确城镇商品房的基本属性是保证劳 动力再生产所必需的生活资料，把房地产政策的立足点放到优先保证刚 性需求和改善性需求上，保证劳动者能以社会必要劳动费用，即一定年 限的家庭可支配工资收入，购买或租赁符合小康生活水平的商品住宅， 促使国有企业成为建设公租房、保障房的主体，承担平抑商品房价格和 房租价格的社会责任。同时适时开征房产税，并实行差额累进税率，对 商品房交易增值收益累进征收个人所得税，用税收杠杆抑制房地产投机。 最终，让合理的房价成为推动城镇化的重要力量。我国未来将有超过 3 亿的农民迁入城市成为“市民”，可能存在着大 量进城农民“被城市化”的隐患。推进农民进城，促进新型城镇化是一 个系统工程，首先要解决农民进城住得下、住得稳、住得舒服问题。农 民进城不是将家搬到城里那么简单，要让农民真正地融入到城市生活中， 做城市的主人，这需要对进城农民和普通市民一样，实行“市民待遇”。 这就需要地方政府职能重新定位，让进城的农民享受城镇基本公共服务， 包括子女平等享有受教育权利、农民享有就业创业权利、社会保障权利、 基本医疗卫生权利、住房保障权利等等，这需要对相应的政策进行调整， 需要顶层设计尽快出台，实施细则尽快推出。通过增加城镇对人口迁移 的拉力来吸引农民入住城镇，最终推动城镇化。本文的创新点在于，对当前地方政府的土地财政问题进行了深入的 分析，结合学术理论，找出了相应的解决措施。关键词: 新型城镇化；房地产；市场管理；政府职能IIABSTRACTNew urbanization links closely with the real estate industry, compared with the high level industrialization, that is the insufficient domestic demand, the negative effects of Chinas urbanization rate has been exposed. The urbanization in eighteenth National Peoples Congress’s report has been mentioned over seven times, and new urbanization has become the national strategic goals. Facing the present situation, i.e. the failure of Chinas current demographic dividend and lagged urbanization in certain degree, new urbanization is regarded as an important means to create new growth point of Chinas economy and to expand domestic demand. Advancing urbanization inevitably increase demand for urban housing goods. But since 2005, prices too high, soaring to swig up the cost of urbanization, actually hindered the process of urbanization. This requires the government macro-control real estate market, make clear that the basic attributes of urban housing is to ensure the necessary subsistence in the reproduction of labor , put the standpoint of the real estate policies onto giving priority to ensuring the rigid requi