淀山湖1号地块可行性研究报告【PPT演示稿】.pptVIP

区域市场 淀山湖地块可行性研究报告 泛淀山湖板块分析总结 淀湖桃源和清水依瓦诺为混合别墅项目。淀湖桃源只有第一期规划了少量的双拼，而后面两期以独栋别墅为主。清水依瓦诺也是第二期均为独栋别墅，整个地块分成两块，整个项目在多种类型别墅并存的同时，又降低了整体的容积率，却没有降低独栋别墅地块的档次。 板块 项目 物业类型 独栋 双拼 联排 叠加 淀山湖北岸 纳帕尔湾 　 ★ ★ 　 淀湖桃源 ★ ★ 　 　 清水依瓦诺 ★ ★ ★ 　 大自然花园 ★ 　 　 　 富力湾 ★ 　 　 　 月兔 ★ 　 　 　 倚林佳园 　 ★ ★ 　 周庄CBH ★ ★ 　 　 凌湖随园 　 ★ ★ 　 时代半岛 ★ ★ ★ ★ 淀山湖南岸 东方庭院 ★ ★ ★ ★ 绿洲江南园 ★ 　 　 　 项目物业类型 区域市场 淀山湖地块可行性研究报告 泛淀山湖板块分析总结 在09年之前，淀山湖区域的别墅市场不太理想，市场的回暖主要是从09年初开始的，主要基于以下两个方面的原因：1、别墅土地供应的政策限制，使得别墅稀缺性的体现； 2、淀山湖旅游度假概念逐渐强化，整个区域逐渐受到关注。 区域内别墅销售情况呈现以下一些特征： 1、在一个项目内，临湖的别墅相对来说去化速度明显会快很多； 2、区域内许多客户均是抱着投资和度假的目的过来购买别墅的，所以通过控制面积区间来控制总价是区域内畅销别墅的共同特征，比如淀湖桃源一期338套，目前已经售罄，而且大部分都是2007年去化的，总价控制得当是因素之一。 3、区域市场的项目推盘倾向于先推双拼和联排别墅，后期推独栋别墅。在含有独栋别墅、双拼、联排别墅的项目内，双拼和联排别墅几乎售罄，后期主要供应独栋别墅，比如淀湖桃源和清水依瓦诺后期以独栋为主。 项目销售情况 西上海 淀山湖畔 客户特征 淀山湖地块可行性研究报告 客户特征分析 淀山湖地块可行性研究报告 ■上海地区的成功人士 在昆山淀山湖区域别墅的购房者中，上海客户的比例高达80%，这类客户主要是高级技术人员以及企业的高级管理人员还有自由职业者，他们对居住的升级换代有较高的要求，也懂得生活的情绪，淀山湖旁的别墅价格实惠而且环境好是他们工作之余度假休闲的好去处。 ■ 长三角区域的投资人士 长三角是民营企业比较发达的地方，这里造就了一批新富阶层，随着财富的累计，在自己的家乡而且是环境优美的地段购买别墅是必然之事。 ■台湾人士 台湾人士也是该区域别墅的重点客户，昆山地区集聚了大量的台资企业，台湾人士的购买力很强，台湾客户在当地购房，别墅是首选的物业，淀山湖旁的别墅环境优美，价格实惠，自然是吸引了台湾人士前来购买。 客户区域分析 淀山湖地块可行性研究报告 ◆ 客户在该板块买房基本上出于度假、投资目的，养老的目前比较少，因为周边的配套比较缺乏，至于自住那就更是少之又少，除非是周边开厂的企业主。 ◆ 这些客户购买别墅的目的主要是看中区域内优美的环境以及新鲜的空气，价格实惠，游艇、高尔夫等旅游配套也是客户在这边购买别墅的重要因素之一。 客户购买目的 客户购买偏好 对淀山湖的感觉以及对别墅的感觉 淀山湖给大部分消费者的感觉是环境好、空气好、以及价格实惠，可做投资度假。 风格、景观、私密性 客户喜欢的建筑风格呈多样化，没有特别集中的偏好。 水景是大部分客户偏好的景观，园林则希望中西兼顾的园林。 客户对别墅社区的私密性要求较高，没有一个客户选择开发式的别墅社区，选择私密性高的客户高达64.6%，这要求我们在规划中要注重邻里之间私密性。 交房标准及装修要求 有40%的客户希望交房时，房间内能部分装修，部分装修以及精装修的加起来占了总体的63%，可见大部分客户还是希望装修的房子。 而且将近80%的客户希望能提供菜单式的装修服务，客户认为菜单式的装修房可以省心省力而且能够又能够体现个性化。 客户特征分析 客户购买分析 淀山湖地块可行性研究报告 客户特征分析 客户需求分析 客户 说明 评价 上海千万级富豪 消费动机：渴望回归自然，希望在闲暇之余可以在远郊获得宁静生活；有足够的钱买郊区的别墅，但是无法忍受过高的密度。 不够买原因：选择区域较宽，替代产品多，认为本区域的楼盘档次不高，宣传的力度不够。 非核心客户群 私企老板及外资企业主 消费动机：力图改善居住条件；喜好炫耀； 不购买原因：区域的成熟度不够，距离工作地较远；区域产品无特色；替代性产品较多。 可吸引客户群 上海高收入人群 消费动机：改善住宅条件；投资；度假需求。 不购买原因：距离工作地较远，区域的宣传不到位，区域的产品不符合其收入特征。 主力客户群 投资人士 消费动机：长期看好市场；投资额适中；未来区域升值潜力可预见。 不购买原因：宣传手段不多；区域内的供应量较大；对市场信心不足。 次主力客户群 淀山湖地块可行性