YZ2014-杭州房地产宏观市场月报(12月刊).docVIP

YZ2014-杭州房地产宏观市场月报(12月刊) 2014年12月刊 2009年2月刊 2014年杭州楼市分析 （12月刊） 内容提要 目录 ? 一线城市首套房贷利率跌破基准 第一部分：宏观背景回顾 ? 立法法拟修改：地方限行限购获受限 第二部分：土地市场 ? 房产税试点扩围止步 业内：将拓宽为“房地产税” 第三部分：商品房市场 ? 房地产即将开启“增值税时代” 第四部分：二手房市场 ? 住建部拟统一全国公积金数据标准 完善监管体系 TOSPUR 杭州同策市场策略中心 ? 税制改革成全面深化改革关口:房产税个税难度最大 ? 60.13亿港元！绿城“改嫁”央企 2015年1月4日 - 1 - 2014同晶咨询 TOSPUR Research 第一部分、宏观背景回顾 (一) 国内新闻： 1、 一线城市首套房贷利率跌破基准 上海平均九五折 【新闻摘要】数据显示，目前北上广深四大城市首套房贷的平均利率，也均已降至基准利率以下。其中，北京最低，首套房贷平均利率跌破九四折，上海次之，平均约为九五折，广州和深圳则分别为九八折和九九折。 ——点评：前几个月，许多银行虽然提供折扣利率，放款时间长、附加条件多，实际上要享受折扣优惠的门槛很高，而到了年底，这种情况大为改善，不少银行降低了折扣利率的门槛，甚至有部分银行已经对九折利率不再设限。政策利好加低利率，有望吸引更多购房者加速入市。 2、 立法法拟修改：地方限行限购获受限 【新闻摘要】在正在召开的十二届全国人大常委会第十二次会议审议了立法法修正案草案。其中，草案中的地方政府规章不得设定减损公民、法人和其他组织权利或增加其义务的规范引发各界关注。这意味着，一些限行、限购、限贷等地方限制性行政手段，今后将不能再“任性”；而且一旦有些地方规章实施满两年，接下来要么依法成为地方性法规，要么就得及时废止。 ——点评：原来的立法法“非常原则”，很多规定和法条有很强的概括性，这样很容易造成对公民减损权利或者增加义务。立法法修正案草案这一亮点可以更好地保护公民的合法权益。 3、 房产税试点扩围止步 业内：将拓宽为“房地产税” 【新闻摘要】日前有消息称，因房产税存在较大争议，房产税扩围或已停止，转为推进房地产税立法工作，届时，重庆和上海将按照新政实施。由“房产税”到“房地产税”的变化，乍看起来只有一字之差，但其中的内涵却完全不同。 ——点评：从“房产税”转变为“房地产税”的提法，尤其在此前土地增值税的负面下，会对房地产税整个大框架进行再构建。届时，全国不动产概貌将呈现在公众眼前，将为房地产税的征收奠定基础，或成房地产市场步入健康规范管理的前提。在不动产登记制度推进的过程中，也能够为未来构建一个更合理的税收体系做铺垫。 4、 房地产即将开启“增值税时代” 【新闻摘要】距离国务院提出的力争“十二五”期间全面完成“营改增”仅剩下一年多时间，在尚未纳入改革的四大行业中，房地产业、建筑业有望率先同时推进“营改增”，最快将于明年3月开启“增值税时代”。据了解，税率定为11%的可能性极大。业内人士初步测算，如果允许不动产抵扣，整体减税规模有望超过5000亿元。 - 2 - ——点评：此次房地产业“营改增”的关键在于房地产业的下游能不能抵扣不动产，这个难度是比较大的。“房地产企业开发的房地产，如果工业、商业企业购买的时候可以抵扣，就意味着消费型增值税改革彻底完成了。” 5、 住建部拟统一全国公积金数据标准 完善监管体系 【新闻摘要】 近期，住建部住房公积金基础数据标准宣贯工作会议在四川眉山召开，住建部住房公积金监管司副司长、专家组组长崔国盛要求，全国各地要根据本地公积金业务的使用状况，积极推动业务系统建设和升级改造，全面落实贯标工作要求。在2017年底之前，力争实现本辖区内所有公积金中心完成《基础数据标准》贯标工作。 ——点评：统一住房公积金的数据标准，建立统一的数据接口是建好全国住房公积金监管系统的前提。 6、 税制改革成全面深化改革关口:房产税个税难度最大 【新闻摘要】2015年1月1日标志着预算改革破冰的新《预算法》即将正式实施，而此时，作为财税改革另一关键点———税制改革，也愈发成为各方关注的焦点。 ——点评：房产税涉及到向个人征收，需要立法听证，时间周期相对较长；个人所得税要想真正起到调节收入分配的作用，必须考虑个人的全面收支、家庭差异等问题，需要做大量的工作。这两个税种是税制改革的最大难点。