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基于多目标规划模型房价探讨与实证分析 　　摘要：金融危机以来，我国政府受制于救市的压力，对于高房价的宏观调控始终未能收到预期的效果。本文总结并改进了传统的研究方法，将百姓承受能力和金融稳定系数量化为指标，通过多目标规划模型给出合理的参考房价，试图为长期的房价调整寻求一条出路；用Lingo软件对广州市的房价进行了实证分析，并针对实际分析结果提出了一系列平抑房价，化解楼市泡沫的措施。关键词：多目标规划；金融稳定系数；百姓购房承受能力 　　文章编号：1003-4625(2010)05-0081-03 　　中图分类号：F832.45 　　文献标识码：A 　　 　　一、现状综述 　　 　　我国房价自1998年起连续上涨，楼市泡沫逐步形成，2008年的金融危机已然给我们敲响了警钟。然而迫于救市的压力，政府未能彻底放开手脚平抑房价，导致金融危机以来房价的反复和盘旋上升。基于这个现状，提出一套有效的方案在未来一个较长的时期内温和地平抑房价，化解楼市泡沫具有至关重要的意义。 　　 　　二、模型分析和系数推导 　　 　　房价调整直接影响到国内的金融稳定，对我国经济的健康发展和国家经济安全都有着不容忽视的影响，因而我们的模型试图通过一个较长的阶段温和地平抑房价，在确保金融稳定的基础上逐步挤出泡沫。这就需要确定一个联系房价和银行信贷健康程度的金融稳定系数。 　　 　　(一)金融稳定系数的推导 　　开发商一般采用成本加利润的方法来确定商品房定价，出于利润最大化的考虑，一些不合理的费用统统计人了成本，从而抬高了房价。从国家宏观调控的角度考虑，我们借鉴工业企业的“成本倒推法”，不涉及房地产开发中各项成本的细节讨论，以限制开发商的超额利润。 　　以下讨论均限于特定地区一个建房周期内商品住宅房的开发和销售情况：即建房周期内建成商品住宅房的竣工价值为G，银行在房地产业的贷款总额为L(假设贷款L全部用于房地产投资，即L包含于G)，此建房周期开始时的五年期贷款利率为γ。根据我国的具体国情，一个建房周期取为5年。为了提高银行资产的安全性，规定建房周期结束后开发商的还款年限T=1年，则开发商的总成本近似为 　　C=G+L[(1+γ)5+T]　(1) 　　商品住宅房的一大特点是具有刚性需求，根据理性预期假设，消费者还会根据对未来经济形势和住宅价格水平的预期做出决策。然而当开发商误导消费者，导致发生价格扭曲时，买涨不买跌的心态会推动住宅价格进一步上涨，形成恶性循环，本世纪初的情况充分证明了这一点。基于理性预期，目前消费者普遍认为未来房价将会大幅下调，导致如今的需求萎缩。在这种情况下，消费者主要根据上一个售房周期的房价和销售情况来判断当时的房价是否合理，从而决定购房与否。即当前建房周期建成批售的商品住宅房面积为S0，上一周期的实际成交面积／上一建筑周期的建成面积×S0即为S，体现了刚性需求面积；p为本周期批售时的平均单位房价；p为上一周期成交的平均单位房价；S×e(1-p根号p)则表示在刚性需求的基础上，由于相邻两个售房周期的价格比对实际购房量的影响。据此定义预期成交面积为 　　 　　1　S0=3为例，表示此类家庭3个月的可支配收入可以购买当时1m2的商品住宅房，大概15年的可支配收入可以买下60m2的房子，视为承受能力的衡量单位。 　　房价p一定时，I与月均可支配收入m成反比。所以，I越小，表示收入越高，购房能力越强；I越大，则表示收入越低，购房能力越弱。 　　2　百姓购房承受能力系数的推导。 　　由于我国目前收入差距较大，平均收入水平往往不能代表消费主体的收入状况。据此引入加权平均的房价月收入比，(按照《中国统计年鉴》中的分类)将不同收入家庭群体分为低收入家庭，中低收入家庭，中等收入家庭，中高收入家庭和高收入家庭。其中低收入家庭的住房问题视为由国家和地方政府补贴的廉价租赁房和经济适用房解决，不再纳入模型的讨论范畴。 　　 　　 　　三、模型建立 　　 　　我们认为：合理的房价应该是使国家金融稳定系数和百姓购房的承受能力都尽可能高的价格水平，从而我们的目标是max：wlxS+w2xb。 　　其中S和b作为p的函数分别由(3)式和(4)式给出；w1、w20，作为两个子目标的权重，可以酌情调整。 　　首先限定百姓购房承受程度b0.5，由(4)式知，此时I=I0/b0，根据二、(二)、1，中关于I0的讨论，这就保证了大多数家庭基本可以在参加工作2×15×0.3=9年以内付起60m2房子的首付，住进新房，在一定程度上充分兼顾了中低收入家庭的利益； 　　然后限定s(p)xp-L(1+γ)5+T≥0，表示到规定年限地产商的销售收益至少要足以偿还从银行贷款的本息和，保证银行可以通过强硬???段收回贷款本息，确保银行资产的安全