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F商业街项目策划方案 　　F商业街项目策划方案提要：通过Dm软性，详述XX商业街的开发为区域带来的种种利处，以优越的地理位置、有力的政府支持、超大的项目规模 　　F商业街项目策划方案 　　1、确定案名：商业街可凭借“XX”本身的知名度为其相关物业确立案名。如：“XX商业街”、“XX汽车客运站”“XX物流配送中心”等。另多层与小高层建筑，也可分别命名为“风×大厦”、“陵×大厦”、“渡×酒店”取首隐含“XX”（仅供参考）。 　　2、销售策略 　　*培养市场气氛 　　利用项目的一切条件，营造浓烈的市场气氛，吸引目标客户的关注，为项目的销售打下良好的市场基础，具体操作内容包括： 　　硬件塑造 　　告知性展示 　　应利用楼盘入口围墙包装，树立项目形象，营造市场气氛。并可通过横幅，彩旗等工具将项目信息传达给市场，吸引目标客户。 　　户外广告设置 　　户外广告设置能增强项目的认知能力，可以有效提升项目的知名度。在广告牌设置上可以考虑，路牌、车身广告等其它户外媒体。 　　设置精美的示范单位―样板房 　　通过对示范单位－样板房的包装设计，可有效弥补平面中的弱点，引起客户购买冲动，促进成交。 　　销售部与咨询点的包装：统一门店装修、统一服装、统一形象，咨询点以三人为宜，其主要任务是散发宣传彩页、解答客户咨询、预约和集中客户确定看访日期，一般为每周两次，各咨询点交叉进行，配置看房直通车接送看房。销售部要装饰豪华，除基本配置如：沙盘、模型、户型图、透视图、平面图、效果图、办公桌椅、洽谈桌椅、沙发茶几等，还应配备如：音响、彩电、播放背景音乐和商业街多媒体展厅等。 　　软性宣传 　　通过Dm软性，详述XX商业街的开发为区域带来的种种利处，以优越的地理位置、有力的政府支持、超大的项目规模、合理的建筑规划、准确的市场定位、齐全的业态布局、完善的配套设施、时尚的生活方式、熟悉的生活环境打动目标客户的心。 　　同时，以抽奖的形式向中奖目标客户提供额外折扣或现金奖励。留住部分准备置业的目标客户，加强其他目标客户的印象。 　　*促销手段 　　增加销售点 　　我司建议本项目销售点除现场售楼部外，可考虑在芮城县、潼关、永济、运城设促销点，并设专车接送看楼，以加强楼盘销售网点的联合促销力。 　　活动促销　　选择适当的时间和地点，通过适量的广告投放，营造销售高潮。活动促销不仅能促进销售，还能体现开发商的实力，提升品牌形象和消费者对该项目的认可度，在整个销售过程中结合销售情况或节假日，举办各种大型促销活动促销（如互动娱乐活动、业主联谊会等）。 　　潜在客户开发 　　利用我司原有广阔的客户资料，通过主动联络的方式，增加项目的客户。同时，并采取措施对老客户成功介绍新客户（以签订合同为准）给予奖励，从而开发潜在客户资源。 　　直销 　　营销活动中，有两种情况适合采用直销，一种是目标客户为普通大众，覆盖面相当广，如街头直销人员所派保健品类单张，保险公司逐家登门拜访，此类直销层次相对较低；一种是目标客户为某一特定群体，目标相对比较明确，如某些渡假村销售会员卡等，层次相对较高，对直销人员的要求也高些。 　　直销方式：电话拜访、登门拜访、内部认购、单张派发。 　　直销对象：本区域和周边区域的政府官员和商界精英、厂矿企业 职工。 　　直销人员：销售人员、礼仪（形象）小姐。 　　Dm邮寄 　　对于距离比较远的客户和未作过任何联系的客户，在上门拜访前先实行Dm邮寄，然后再电话询问直至登门拜访。 　　Dm对象：周边区域的政府官员、商界精英、厂矿企业职工。 　　Dm邮寄内容：XX商业街单张简介、XX商业街投资秘笈。 　　Dm邮寄时间：于正式公开推广前二星期左右。 　　入户单张宣传 　　向区域内尤其是政府部门和经营户派发入户单张，使其对本项目有较理性认识，并吸引其到场购买。 　　3、宣传策略 　　在本项目推出前期乃至整个销售过程，要投放大量的广告，结合多种传播媒体，尽可能覆盖所辐射的周边地区，抓住两个原则——颠覆性推广和精确打击，三个诉求阶段——渲染视听、吸引投资、扩大战果，向市场营造一种“一次投资终生受益和居住、经商、休闲度假等一举几得”的概念，通过强有力的立体广告效应，创造浓烈的市场气氛，以达到理想的销售业绩。 　　*广告创意及诉求 　　1、广告创意 　　广告创意是以“自然、自由、自得、怀古、繁荣”等，统领项目整体广告的宣传，强调开发区宽松、规范、悠美的投资和生活环境，体现项目的独特个性和巨大的升值潜力与回报，以达到引起目标客户注意的目的。 　　2、广告诉求 　　在前期以理性与感性相结合，中期则以理性诉求为主，后期的广告宣传则侧重于感性的宣传。 　　3、表现手法 　　结合不同时期的推广策略，在项目整体品牌形象塑造、项目卖点宣传等方面，以现代都市繁荣昌盛的平面表现手法，围绕项目广告主题，在色彩、构图