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论利率居民收入经济增长与房价关系 　　[摘要] 本文分析了利率、居民收入、经济增长与房价的关系。由于利率是一把双刃剑,利率对房价的调控力度是有限的;我国目前的房价收入比还高于发达国家,一线城市的居民收入高,可面临的房价更高,他们面临的购房压力最大;房地产的飞速发展为中国经济增长作出了显著的贡献,而中国的经济增长也为房地产的发展提供了必要条件。 　　 [ 关键词 ] 利率 居民收入 经济增长 房价 　　 　　一、引言 　　 　　自从1998年,国家进行了城市居民住房改革,将居民住房推向市场后,房地产业开始了快速发展。从1999年全国房地产投资额4010.17亿元到2009年全国房地产投资总额高达36232亿元,增长了803.5倍。房地产投资总额占国内生产总值(GDP)的比重从1999年的4.9%上升到2009年超过10%。随着房地产业的飞速发展,房价也随之上升,尤其是近几年,房价的增长速度远远超过了居民收入的增长速度。全国平均房价从1999年的1984元/平方米到2009年的4600元/平方米,增长了131.85倍,而1999年全国人均可支配收入5854元,到2009年全国人均可支配收入10755.252,增加了83.72%。目前我国的房价收入比也是明显高于发达国家的6:1。 　　房价的非理性增长是目前政府面临的一个不可避免的问题,而由于住房是一个特殊的商品,即可以作为消费品,又可以作为投资品,因此房价的形成是一个相当复杂的过程。作为消费品,住房价格必定受到商品经济的一般规律(如供求机制、价格机制等)的影响;作为投资品,又要考虑到投资成本、投资收益及投资风险的因素。其中国民经济的增长、居民可支配收入、就业等都是影响住房供求及价格的因素,而利率、地价、政府政策等都是影响投资成本、投资收益和投资风险的因素,而在众多因素中,利率、居民收入、国民经济增长是影响地价的主要因素。 　　 　　二、文献回顾 　　 　　李辉等(2009年)通过DSSW模型分析得,居民人均收入的变化是引起房价变动的重要因素,要使房地产长期稳定发展就应该不断提高居民收入,政府应建立一个公平、公正、和透明的房产信息发布平台,来正确引导消费者的舆论导向,减少噪声购房者的“羊群效应”。平抑噪声购房者的观望情绪,刺激透明理性消费的欲???,填补市场中有需求不足的缺口。张涛等(2006年)通过构建一个资产模型阐述房价与利率及信贷总额之间的关系,并用中国2002年1月到2005年3月的月度数据对该模型进行了检验,结果显示中国房价水平与银行贷款总额之间有显著的正相关关系。Collyns和Senhadji(2002年)通过对包括中国香港在内的四个东亚国家或地区的房地产和信贷规模数据的分析发现,20世纪90年代这些国家或地区存在的房地产泡沫很大程度上的由于信贷规模的剧烈扩张所引起的。而Cerlach和Peng(2005年)所做的一项以香港作为考察背景的研究,结果显示是房价上升导致了信贷规模的扩张。孔煜(2009年)利用中国2000年至2006年分省面板数据,通过联立方程估计了房地产价格、银行信贷与经济增长的相互关系,认为今年来我国房价的迅速上涨与宏观经济的快速增长和房地产金融的大力支持有着紧密关系,目前,东中部地区房地产价格的波动已不足以用经济因素进行解释,而西部地区的经济增长确实拉动了该地区的房地产价格上涨。 　　 　　三、利率、居民收入、股经济增长对房价的影响 　　 　　1.利率调控对房价的影响 　　利率作为中央银行实施货币政策、调控全国经济的重要手段,对房地产市场中的供给与需求同时具有很强的调节作用。不管是对消费者还是房地产投资者来说,利率的大小直接决定了投资的成本。 　　(1)在供给方面,对于房地产投资者来说,利率越低,投资成本越低,投资收益越高,越能刺激房地产投资,增加房地产供给。 　　现假定房地产投资的边际效率一定,企业投资的利润等于投资的预期收益减去投资的成本之差,用公式表示:∏=TR(i)-TC(i) 　　其中,∏是投资的经济利润,TC(i)是投资的总成本,TR(i)是投资的预期总收益,假设它们都是投资函数,对其求一阶导数可得投资的利润最大化条件是:投资的边际收益等于投资的边际成本,投资的边际成本就是实际利率。利率与投资水平之间存在反向变动关系,由投资边际效率曲线所决定。现在假设投资的利率函数为:i=i(r),它反映了投资水平与利率之间的反方向变动关系,为更清楚解释投资与利率的关系,建立模型, 　　其中,i是投资水平,是自主性投资,即利率为零,为满足必要的住房需求而进行的投资,是利率对投资的影响程度(或是投资对利率的变化的灵敏度)。该式说明了,在投资的边际效率不变的情况下,利率越低,投资成本越低,计划投资越高。 　　因此,在