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美国房地产租赁市场管理经验与启示 审以f ,. I 1 , h , 兰 I墨__I_l—0嘲舅懒 无论是发达国家,还是 发展中国家,都有相当一部 分居民仍通过租房解决居住 同题.美国房地产业发达,房 屋租赁市场活跃.无论是政 府公房出租,还是私人商 房出租,都进行严格的管理, 其租约,租金,转租及有关法 规等有许多地方值得l筱们借 鉴 一 , 美国房屋租赁市场 的管理 房屋租赁市场的兴衰是 房地产业的晴雨表.在一定 的居住水平内,买房的居民 多,租房的就相对较少;反 之,租房的居民多,买房的就 要少一些.近几年,美国房屋 租赁业务相当发达,其中一 8 千Fz了,z●杜政清 个重要原旧就是在高利率, 高席价的冲击下,买得起房 的人越来越少.不得不租赁 住房的逐渐增多由此,有人 预计未来几年房租的增长率 将持续上升.另一个重要的 原因就是,出租房租可以将 贷款利息,地产税从年度应 税收入中扣除,美国1981年 《经济复苏税法将以前30 ～40年的出租住宅折旧期 缩短为15年,这使出租房屋 者可获得更大的减税优惠 私房出租给房客的家惧折旧 一 般为5年.其折旧也可从 应税收入中减除. 美国房屋租赁法规健 全,租金管制法,公寓法等对 私房出租,公寓出租都有严 格的规定美国政府要求房 东遵守政府制定的各项法 规,保证房客的权益 1.私房出租中房东的 权利及对房东的约束.对房 客拒付房租,改变住宅用途, 妨害公共安全等,房东须向 专门的房屋法院起诉,由法 庭判处,若法庭判处驱逐房 客.则须由警察执行,房东不 得自己动手,也不得扣押房 客的财物,美国租房者一般 还成立房客委员会,对房屋 卫生,安全及其它租约上所 订的权益进行表诉和维护. 2.公寓自租管理,公寓 式住宅在美国是常见的居住 方式公寓既有政府修建的, 也有私人修建的.租用政府 的须经严格资格审查,如收 入状况是否在贫困线下 等.美国法律规定,房东不能 囤为房客的种族,信仰,肤 色,国籍,性别,残疾,年龄及 婚姻状况而加以歧视,拒绝 出租公寓或续约.在卫生,安 全,通信,电梯,防盗,及 水,电,气,修理等方面都有 法规作出明确要求,物业管 理实行现代化,社会化,专业 化,我们从纽约市对出租公 寓的规定中,可以看出美国 对出租公寓管理之严格.纽 约市对出租公寓的有关规定 有:①房东须向纽约市房屋 管理处办理房屋的注册登 记,备报共业务代表的地址, 电话等有关资料②公寓外 显要之处,页安装公寓门牌号 码,提供信箱服务③公寓所 有入口装置大门,门上须有 自动锁,房客住房的大门也 顽有锁④6层上的建筑 (或高于6,0英尺)须有全天 开放的安全载客电梯,各户 与大门之间须有对讲机,⑤ 每3年油漆住房一次.承担 整座房屋的修理责任.⑥提 供每个住户每个房间的电 灯,保持公共空间,如走廊, 大厅,出入口等地方灯光有 足够的亮度.⑦终年全日提 供纯净卫生的自来水,水压 必须稳定而足够.每天上午 6时至午夜12时,提供120. F的热水.必须按规定供应 暖气,冬天上午6时至晚上 l0时,使公寓住房里温度 保持在6,8.F以上.提供适当 的排水系统.@负责驱除公 寓里的老鼠,蚊蝇,蟑螂等 @内有3个以上单元的化验 室,房东须提供管理服务,包 括清除垃圾,弃物,清理公寓 门外行人道上的积雪,泥沙 与小设备的修理等. 在美国,房东与房客的 租赁条件及其它有关事项一 般通过租约来确定.租约对 房客的基本权益也有所规 定.房东必须将出租公寓维 护在起码的可住条件之 上.在美国,所谓可住条 件,指安全,清洁,舒适宜人 的居住状态.如果房东不供 应热水,暖气,任由小动物肆 虐或允许危害房客生命,健 康,安全的恶劣居住环境继 续存在,都构成违反提供可 住条件保障的行为;房东若 不提供可住条件的保障, 房客可向法院控告并要求 减租,也可拒付房租.租约可 分两种:一是按月或按其它 特定期限自动续约,特定期 限可以是一周,半年,一年; 二是载明起迄时间的固定租 约,租期可以是任何长度的 固定期间,短则一二周,长则 三五年.在美国,几乎所有房 东都收取一定数额的押金, 以防房客弃屋而去,或损坏 设施,押金一般相当于一个 月的房租.租约期满,房东从 押金扣除有关的赔偿及拖欠 的房租,将余额归还房客.纽 约法律规定,房东须将押金 视为房客托管的基金,不论 楼宇规模大小,住房多少,房 东不得动用但房东可从 押金存款总额中每年领取 1作为管理费用. 转租在美国也较活跃. 转租是房客暂时将公寓使用 权转让给另一个人.在转租 期间,原房客仍须向房东交 房租,而转租人将房租交给 原房客.转租房屋须经房东 同意,房客转租时应提前30 天以书面形式通知房东. 美国目前仍有35的 人租房而居,-一方面政府为 低收入者提供低租金住宅或 房租补