广州蓝色快线营销实操案.docVIP

广州蓝色快线营销实操案一、我们的卖点整合：1.广州独一无二的地铁双出口购物商场；2.与地铁同层经营，坐享地铁带来的商机；3.海珠区的“流行前线”；4.雄踞海珠区商业中心黄金地段，商场三面环路；5.商场周边人口绸密，学校众多，年青一族热爱时尚；6.地铁二号线跨河南第一大站的龙头旺铺，具备辐射珠江南北两岸商圈的地利优势；7.海珠区是广州市商品房销售成交额最大的区域，拥有新增人口，消费力强；8.?立体交通网络使商场交通便利、快捷；9.?龙头商户麦当劳抢先进驻，带来无限商机；10.?铺位间隔方正实用，大小相宜，适合不同客户需求。二、商场做什么才会旺（功能定位）B1层：流行时尚、前卫特区经营种类：由于该层直接连接地铁入口，人流众多，但逗留的时间短，以“快”为特点，所以较为适合安排即时购买类的商品。建议主营：快餐、点心、饮料、便利店以及时尚、Update的精品、饰物、音像品专门店、运动休闲服饰、体育用品等目标客户：屈臣氏、Seven-Eleven、东海堂、雪贝尔、珍珠奶茶、优之良品、手机饰物、Update的精品及音像品专门店。F1层?精品荟萃、服饰、品牌专门店、银行经营种类：由于F1层既拥有地铁的人流，又有周边人流所以应适合作休闲购物中心。建议主营：精品服饰、皮具、休闲用品、化妆用品、护理用品、眼镜。目标客户：流行前线经营者，品牌店、老鼠街、女人街的经营者。F2层：流行服饰、儿童新天地、麦当劳、运动、婚纱摄影经营种类：由于F2层有麦当劳的加盟，有更加多的人流及儿童、青少年。较为适合经营流行服饰时尚儿童玩具等商品。建议经营：儿童服饰用品专门店、玩具精品店、流行服饰等零售商，以及婚纱摄影、婚典用品。目标客户：流行前线类似经营者，儿童用品专门店，如米奇、史努比专买店、Swatch手表，状元坊的经营者，流行服饰、运动用品等经营者。F3层：、西餐厅、网吧游戏机室由于本商场紧邻广州驻名的婚纱街，有先天的有利优势。建议经营：美容院、网吧以及浪漫西餐厅、及大型游戏机室。目标客户：女人世界、莱曼娜女士俱乐部、南梦宫、绿岛西餐厅、绿茵阁西餐厅等。注：在具体租售过程中，不排除引入大商户，整体租售的可行性，可视具体情况灵活把握。??经营定位“统一形象、统一管理、统一规划、统一宣传”，在四统一的基础上，各商家、铺主自主经营或租赁经营与联合经营方式相结合。??特色定位海珠区最具特色的青春、浪漫时尚购物商城。消费者既是工作节奏快，又是爱享受休闲的年青一族。（注：各层的经营分类详见附图）三、我们营销推广策略根据目前市场上类似商场营销方式，并结合本项目的实际情况，敝司建议“蓝色快线”采用租售并举的营销策略，具体细分如下：负一层：租售并举方式根据目前的客户的反馈的信息，有意向承租及购买的客户数量相当，因此采用租售结合的方式将有效地满足不用客户的要求，有利于商场在较短的时间内达至热烈抢购及旺场的气氛；同时利用租、售双向相互促进，增强投资者的信心。（并根据实际情况，若出租情况理想时，可推行带租约发售的方式或租售分区的方式。）首层：以售为主，选择性出租由于首层铺位数量不多，而且整体素质较为优越，具备较好的投资前景，销售压力相对较小；采用以售为主的方式将有利于发展商迅速的资金回笼，对于一些名牌的形象店可采用出租的方式。二层：租售并举方式由于二层的铺位面积较小，总价较小，租售结合将有效吸纳以租赁为主的小商家进场，以扩大客户的层面。同时增强投资者的信心。（并根据实际情况，若出租情况理想时，可推行带租约发售的方式或租售分区的方式。）三层：先租后售方式三层的位置稍逊，目前出售较为困难，且卖不起价，不利于资金的整体回笼；先租后售，以先旺场为目标，然后以较理想的价格出售，达至整体的理想效益。四、我们如何吸引客户、如何营销㈠投资回报保障计划返租形式之所以被较多商场采用，是因为返租计划都保障业主的投资回报，给投资信心极大的支持，能给商场带来开业畅旺的感觉。并且发展商可以统一规划商场统一定位经营，统一管理，对商场的整体形象提升能得到一定的帮助，既可保证项目的前期热销，使发展商的前期资金迅速回笼，又可达至统一经营，以做旺场为目的。所以建议百利广场“蓝色快线”采用返租计划。⒈采用返租计划的原因：??散卖的缺点：“卖散的铺难以做旺”①缺乏凝聚力及旺场的信心；②不能统一经营管理各自为政，恶性竞争；③商业自律行为弱化，管理混乱；④同业难以聚集。??返租的优点：“四个“统一”的结合”①表明发展商做旺场的决心，有利于商场的可持续发展。②降低投资者的投资风险，增强投资者的信心。③容易吸引投资客（据目前的客户登记分析：蓝色快线以投资客为主）④便于统一经营管理，树立商场的统一经营主