2009年经济中级房地产专业知识和实务讲义－07章.docVIP

t2009年经济中级《房地产专业知识与实务》讲义－07章 第七章　房地产投资项目方案比选【本章的特点】 ■第五章（房地产投资项目经济评价）基础上，开展方案比选 ■新增、必有考题 ■难度大 ■计算题多，占用时间长，但不好出题 【本章学习方法】 ■必须弄懂书上例题 ■必须认真练习，再读书再练习 【主要内容】 1.房地产投资项目方案比选概述 2.计算期相同的互斥方案比选 3.计算期不同的互斥方案比选 4.房地产投资项目可行性研究报告 【09年大纲的修订】 ■新增章节 1.房地产投资项目方案比选概述 1.1房地产投资项目方案的类型 1.2房地产投资项目方案比选的含义和作用 1.1房地产投资项目方案的类型 所谓方案类型，是指一组备选方案之间所具有的关系。从大类上看，方案之间的关系有独立关系、互斥关系和相互关系三种。具体投资方案的类型（6种）： ■ 独立方案选择 ■ 互斥方案选择 ■ 混合方案选择 ■ 互补方案 ■ 现金流量相关方案 ■ 组合一互斥方案 ■ 独立方案选择 ■是指方案之间互不干扰，在选择方案时可任意组合，直到资源得到充分利用为止的一组方案 ■若方案间加法法则成立，则这些方案是相互独立的 例：现有投资期为一年的A、B、C三个方案，仅向A方案投资时，投资额为200万元，收益为260万元；仅向B方案投资时，投资额为300万元，收益为375万元；C方案投资时，投资额为100万元，收益为125万元。若以600万元同时向三个方案投资，收益正好为760万元，则说明A、B、C三个方案是相互独立的。 ■ 互斥方案选择 ■ 若干方案中选择其中任何一个，其它方案就必然被排斥 ■ 混合方案选择 ■若干个独立方案，而在每个独立方案中又存在若干个互斥方案。 ■ 互补方案 是指方案之间存在技术经济互补关系的一组方案。某一方案的接受有助于其他方案的接受。 又分为： ■对称的经济互补关系：缺少其中任何一个项目，其他项目就不能正常运行 ■非对称的经济互补关系：采用方案A并不一定要采用方案B，但B对A有益处 ■ 现金流量相关方案 是指方案之间不完全互斥，也不完全相互依存，但任何一个方案的取舍会导致其他方案现金流量变化的一组方案 火车、汽车、轮船、飞机。任何一个方案的实施或放弃都会影响到另一方案的现金流量 ■ 组合一互斥方案 是指在若干可采用的独立方案中，如果有资源约束条件（如受资金、劳动力、材料、设备及其他资源拥有量限制），则只能从中选择一部分方案实施，可以将它们组合为互斥方案。 例如，现有独立方案A、B、C、D，它们所需要的投资分别为l000万元、600万元、400万元、300万元。当资金总额限量为l000万元时，除A方案具有完全的排他性，其他方案可以互相结合。这样，可能选择的方案共有：A、B、C、D、B+C、B+D、C+D个组合方案。 ≤1000万元 独立方案的比选可分为两种情况，当各投资项目相互独立 □若资金对所有项目不构成约束，只要分别计算各项目的FNPV或FIRR，选择所有FNPV≥0或FIRR≥ic的项目即可； □若资金不足以分配到全部FNPV≥O的项目时，即形成所谓的资金约束条件下的定量分配问题时，可以把独立方案转化为互斥方案，再采用互斥方案比选的方法进行。 □对于混合方案的比选问题，也可以将混合方案组合成互斥方案群，然后根据互斥方案比选的方法进行。 【例题1·单选题】【典型例题】方案间互不干扰，在选择方案时可任意组合，直到资源得到充分利用为止的投资项目经济关系类型是（ ）。 A.独立方案 B.互斥方案 C.混合方案 D.现金流量相关方案 [答案]A 【例题2·单选题】【典型例题】某房地产开发企业有购买三宗土地进行房地产开发的机会，而每一个项目分别有几个方案，但由于资金有限，需要选择能使资金得到充分运用的方案。这时，该企业面临着的方案选择类型是（ ）。 A.组合一互斥方案 B.混合方案 C.现金流量相关方案 D.互补方案 [答案]B 【例题3·单选题】【典型例题】下列对方案经济关系的描述中，描述互补型的方案是（ ）。 A.在一组方案中，方案之间不完全互斥，也不完全相互依存，但任何一个方案的取舍会导致其他方案现金流量的变化 B.在若干可采用的独立方案中，如果有资源约束条件（如受资金、劳动力、材料、设备及其他资源拥有量限制），则只能从中选择一部分方案实施 C.在一组方案中，某一方案的接受有助于其他方案的接受 D.若干备选方案中，选择其中一个方案，则其他方案就必然被淘汰 [答案]C [解析]A是现金流量相关方案；B组合一互斥方案；D互斥方案 【例题4·单选题】【典型例题】现有甲、乙、丙、丁四个独立方案，它们所需要的投资分别为900万元、500万元、300万元和200万元。当资金总额限量为900万元时，除甲方案具有完全的排他性，其他方案可以互相结合。这样，