合肥华邦105项目提报（提报成功案例）.pptx

;目 录;;2012，破八的中国走向何方;一则来自经济下行压力确实有所加大，二则亦是为经济转型提供空间。 对于管理层来说，“拐弯”时的适当减速符合宏调预期。;两会定调房地产：调控不动摇、价格合理回归;1、温家宝总理：两会答记者问态度坚决，房地产调控再度定调 2、各部委：两会前后表态空前一致，中央内部分歧已经消除 3、地方政府：二季度将处于中央严厉监督，下半年执行层面将重现松动 4、调控已进步入第二阶段，2012年总体政策面将比去年宽松 ;两大根本矛盾未解，下半年地方执行仍将出现操作空间 其一，房地产行业在经济中仍占重要地位。 其二，地方政府土地财政格局未变。;行业长期：全民投资时代终结，未来两大关键词 ;行业短期判断 ：低位调整，各地方市场分化;1、政策压力：调控对于高端需求的抑制作用明显；形成中央严控与地方政府想松绑的政策博弈环境。 2、资金压力：房企融资手段、渠道受制约，融资成本提高，房企保持业绩、资金链的销售压力加大。 3、库存压力：多次购房和投资需求无法释放，低水平成交将对市场、房企构成压力。 4、预降压力：消费者对楼价下行的预期被政策调控与复杂经济形势强化。;2012的合肥地产，何去何从;合肥熬过2011年底的寒流，迎来久违的春风，年后一轮刚需的释放后，市场仍在低位调整。;北：大盘新城 发展滞后，大量土地存量，土地供应充足。;2012 年合肥楼市库存压力加大，消化周期持续攀升;品牌房企市场份额比重增加，名企逐渐成为合肥市场领军者;合肥每平2994.52元的“总理房价”都是浮云，购房者心里自有尺度，高性价比才是王道;合肥住宅市场成交量价走势图;;1、市场低温调整：限购、限贷、限外多项限制性措施叠加局不松动，合肥楼市总体调整格局基本确立。 2、市场保持结构性变化：市场已经转为刚性、自用需求主导格局，中小户型、中低价位、紧凑改善成交为主力，投资性购房受抑，外围供应集中和存货的压力，促使部分开发商主动或被动调整策略，迎合市场刚性需求；中小房企分化洗牌。 3、楼价调整，以便激活市场：2012年合肥楼价会延续2011年四季度的调整，郊区或远郊供应集中地段、资金压力大和业绩压力大的开发商，都是推动合肥楼价松动的力量。 4、政策微调机会存在：尽管政策基调是坚持不动摇，但地方微调以自救的阶段性机会，需要好好地把握：抓紧时机坚决出货！;在整年处于下行的市场， 顺势而为，务实运作， 要卖就卖天生畅销的产品。 ;品牌的光芒日益显性。 无论积极定价或被迫降价， 有了品牌才能凸显性价比。 ;;合肥传统市中心区域，一环旁项目，合肥的上只角， 价值认知高地 ;周边区域名校聚集，人文氛围浓厚。五十中分校和安居苑小学分校构成了本案双学区，具备较佳的学区资源。;地块四面四不靠，老式住宅小区环绕。内部保留众多数十年的老树，私密幽静，但整体昭示性和可进入性差。;剖面小，进深长，且两侧呈多边不规则形，无法做到项目整体建筑的疏朗排布与大尺度景观中心。;华邦使命——为城市消费者提供高品质的社区和服务华邦愿景——?城市大开眼界;劣势突出;;;市中心高端占位，与万科等一线项目实现对话和博弈。 以高附加值的产品和差异化景观为核心竞争力，借势万科与其共生。 分流万科的中高端客户，承接其高端价值，实现本项目的目标。;万科·金域华府;其实，我们不一定 非要打败万科。 一块地可以长出两朵奇葩， 我们这样认为。;所以，我们想把105项目， 当做万科共生共荣的伙伴。 做出华邦的个性和特质， 从而名利双收。 ;本案定位为最具价值市中心一环板块，从客户定位（首改和首置客群为主）、产品打造（主力为二房三房）、营销推广（高举高打，提升调性）各方面向市中心一线高端住宅看齐，跳出区域竞争。;对手的目标客户就是我们的目标客户；充分享用对手的营销动作，通过自身产品和营销策略分流其客户。; 针对品牌大盘通常的套路化开发特点，寻找大盘缺少关注的客户的偏好点，形成明确的项目特色，为客户提供差异化的选择，保留话语权 ;大盘开发具有周期长阶段多的特点，本案采用灵活的、步步紧逼的营销、销售策略，实现项目利益最大化 万科主打市中心概念，忽略区域的文脉价值，本案可以在营销上主打文脉，唤醒老合肥人对地块的情结。;;以优质的整体产品品质（建筑、规划、园林景观、展示等）兑现市中心高端住宅的价值，实现项目市中心占位，与万科对话，并通过创新、差异化和产品附加值实现与万科的共生共荣。;产品线建议：舒适型首置首改产品为主;长江路 西一环 20万方 城市大成私邸;;万达公馆11500;不一定要跑得过狗熊，跑得比别人快，就是赢家;名称;策略目标：;以产品力共鸣客户 以品牌带动产品;;;少量多批的推售原则，始终保持“热销”、“热点”的销售态势；