呼和浩特大型房地产项目营销策划思路解读（成功案例解析86页）.ppt

区位：城郊大盘/新兴的中心大盘？ 产品：纯粹的住宅区/综合型社区？ 价值：目前居住的场所/未来的升值潜力？ 品味：传统特色/新兴多元的文化？ 营销推广：相互配合有机联动。 不同代理商：怎样配合？ 营销社会化 传播事件化 销售体验化 产品差异化 管理技术化 问题三：如何为后期土地营销进行铺垫 解决项目、板块核心价值的塑造问题 目标实质 问题一：如何准确寻找客群 解决二期迅速完成销售的要求。 问题二：如何为三期大盘奠定优势 解决项目后期面临的激烈竞争问题。 塑造项目核心价值； 扩展客群范围。 高举高打，务实推广； 解决办法 包装板块，树立豪宅标准 【之一价值塑造策略】 【塑造项目核心价值】 包装品牌形象，提升整体价值认知度 板块价值塑造 全新的规划理念 新兴的高尚城市居住区 项目价值塑造 确立豪宅标准 有据可察的高端社区 高端板块中 的标杆产品 【板块价值】 新兴规划理念的高端城市板块 打造呼市的上东区 中央富人区 城市发展方向：北向明确 成吉思汗大街的建设明确了城市中心功能区的向北转移 与市中心距离不远，与传统中心区仍保持联系的便利性 板块功能配套：高尚完备 景观：成吉思汗公园、铁木真广场 商业：2.4万平米商业街，1.8万平米底商 人文：内蒙古工业大学、体育场 规划：成吉思汗大街整体规划 【项目价值】 不空洞的强调豪宅，通过对标准的明晰，豪宅气质水到渠成 板块 城市核心发展方向上的高尚板块 景观 与周边景观有机结合的内部园林 成吉思汗大街板块 呼市稀缺的大面积中央水景 规模 大型的项目体量 28万平米大盘 配套 独享的社区私家配套 2.4万平米风情商业 产品 鲜明实用建筑风格 加州风情建筑 品牌 一线知名开发商，品质的保证 松江集团 树立豪宅社区标准 外围造势，突出核心优势 【之二包装推广策略】 松江集团在全国的品牌认可 阳光诺卡系列在呼市及周边的认可 社会精英的认可引导市场的认可 项目核心卖点支撑 豪宅标准的明确树立，一期产品的证明 二期产品对总价的支撑，买的起的豪宅 各类奖项的获得 及宣传，社会名 流的代言 【高举高打，务实推广】 教育市场，引导客群认知 不单纯依靠概念推广，将客户的喜好引导成为有目的的追求 夯实区域，引导其他客源 【之三客群锁定策略】 客群宽度：区域 全呼市 外旗县 其它客群： 由于大户型产品竞争的激烈，因此二期及三期部分大户型产品除通过自身品质的宣传吸引常规客群外，还需通过加强对外推广力度，提升知名度，达到使项目成为市内其它区域，周边旗县客群购买首选的效果 城市改善客群： 其它区域的改善型客群，一次置业的婚房客群。对本案的中小面积产品有强烈需求，在帮助二期消化同时也为三期的多元化产品进行客户积累。 区域客群： 周边工业大学教师等区域客群是二期5万平米销售的最核心客群，品味建筑及总价的降低将帮助完成对核心客群的截取 扩大客群范围 【客群定位】 第一主线 工业大学教师，周边区域客群，有一定文化层次，收入水平相对有限注重高品质低总价的产品 第三主线 一期传统客群，多次置业者，本案二期大户型的主要购买群体 第二主线 呼市其它区域改善客群，一次置业者。 受板块前景及产品总价吸引购买 其他 呼市及周边旗县客群，二期的有益补充，并为三期持续旺销进行客群积累 【客群锁定要点一】 1+2+1+N销售网络，视听全面封锁 不单纯考虑二期销售，并为三期进行客户积累 一个售楼中心 利用一期售楼中心，强化二期 与一期品质相当的印象 一个外展中心 在呼市商业中心设立外展，并在 项目与城市连接主要干线设置 道旗路牌 两条大街封锁 沿成吉思汗大街及哲里木路进行道旗、路牌封锁 各种媒体推广 加强在呼市及周边的影响力 【客群锁定要点二】 引导式体验营销 客群引导动线利用一期成型景观形成展示区，加强一期与二期的联系，弱化二期景观条件较差的劣势 【客群锁定要点三】 强化客户组织，深化挖掘团购 ①　定向组织： 针对呼市中高收入阶层分布密集的大型企业、政 府、银行、周边学校等机构切入团购宣传并组织实 质性的团购促销。凭组织证明享受优惠折扣。 ②　自由组织： 售楼处推出散客团购优惠办法及口碑销售奖励办 法，通过自发或有诱导性地组织自由团购。 【客群锁定要点四】 加强服务标准，不同的豪宅享受 加强物业服务水平，强调服务的豪宅标准，通过服务水平展示本案的豪宅品质，并以此形成口碑传播，帮助扩展、锁定客群 推盘节奏 一期：1#楼 6月中旬开盘，中小户型为主，充分利用前期积累客群，形成火爆场面 二期：2#3#楼 8月初开盘，产品多元，主力旺销 三期：4#楼 10月初开盘，正常销售，并为三期销售做好蓄水和掩护 【节点衔接】 07/06 07/08 07/10 08/04 一