2016年北京商业地产市场调查分析及行业投资前景报告.doc

要求尽量多内容， 2015年北京商业地产市场调查分析及行业投资前景报告 第一章 我国房地产市场发展分析 第一节中国房地产供需分析 一、住房潜在需求分析 （一）住房市场潜在需求旺盛的社会根源 1.多项公共政策影响。第一，住房公积金政策是实行强制住房储蓄的政策，但因住房公积金政策实施时间不长而存在着一定问题，几乎成为了购房公积金。第二，我国实行九年义务教育政策，适龄儿童在户籍所在地就近入学。外地人只有在当地有购房才能迁入户籍，小孩才能进入该地段的义务教育学校就读。第三，无论从降低工作、生活及学习成本，还是从享受福利待遇来说，外地人购房迁入当地的户籍都是很重要的。第四，大量有集体户口且正在租房居住的大学毕业生想结婚登记，购房落户几乎成为其必然的选择。 2.保障性住房欠缺。其管理机构及经营机构几乎没有提供住房租赁服务，住房租赁服务基本上是建立在私人租赁的基础上。租房的不稳定性及暂时性也使租房人不愿购置性能较优的居住设备，使其生活质量也不能得到充分提高。 （二）住房市场潜在需求旺盛的经济根源1.城市土地供给相对短缺。一方面，地方管理机构透过土地拍挂制度掌控着城市土地一级市场的土地供应，使得市场机制对土地供应量的自动调节作用已难以发挥。可供开发的土地不能及时供应到住房市场，住房供给与需求的平衡关系被打破，造成住房供应在时点上的相对短缺，产生了人们抢购住房的非零和博弈局面，住房价格不断被推高。加之地方管理机构为了迅速阔大城市规模，限制城市中心土地供应，随即导致城市中心住房价格异常高涨，在比价效应的推动下引发了整个城市住房价格的全面上涨。另一方面，城乡结合部的宅基地挤出了大量的住房用地，这使得住房的供给更为短缺。 2.我国住房成为资金投资载体。因住房在保有环节不征房产税，持有成本较低，同时即能保值又能租售增值，住房自然就成为优良的投资载体。近年我国住房价格出现了较大幅度的波动。这种价格波动逐渐被发现和利用，使得大量的企业和个人都参与到这一资金投资活动中来。住房的资金投资载体的功能不断显现。 二、我国购置未开发土地情况 为提高土地资源节约集约水平，提升土地资源供给能力与水平，推动经济社会发展转型升级，国家将闲置土地问题解决提升到了十分重要的高度，这一年国务院将安排对2009年2015年土地市场动态监测监管网上显示的疑似闲置土地进行督察督导。我省一直以来对闲置土地清理十分重视，2016年全省产业园区工作推进会对闲置土地清理提出了要求，黄家培副省长也多次作了指示。为作好闲置土地清理处置准备工作，根据贵州省国土资源厅党组安排，土地利用处组织相关事业单位在全省开展了闲置土地调研，重点对毕节市、遵义市进行了实地调研，并组织全省对网上显示的2009年以来疑似闲置土地逐宗进行了清理核实，摸清了闲置土地的底数、分析了闲置土地的成因，提出了2016年解决闲置土地问题的建议，拟定了下一步闲置土地清理处置工作打算。现将调研情况汇报如下： 一、闲置土地基本情况 经对土地市场动态监测监管网上显示的疑似闲置土地逐宗清理核实，网上显示疑似闲置土地518宗，面积1751.9023公顷，其中真实闲置类土地183宗，面积601.6283公顷，面积占34.34%;非真实闲置类土地335宗，面积1150.27公顷，面积占65.66%。土地市场动态监测监管网上显示批而未供土地30382.53公顷。 真实闲置土地各年度分布为：2011年1宗，面积5.0662公顷;2012年2宗，面积11.1722公顷;2013年3宗，面积3.3795公顷;2014年96宗，面积347.9138公顷;2015年81宗，面积234.0966公顷，主要集中在2014年、2015年，面积分别占57.83%、38.91%。真实闲置土地地区排序分别为：毕节市118宗，面积362.8444公顷;铜仁市18宗，面积90.3113公顷;安顺市17宗，面积69.0038公顷;遵义市14宗，面积27.7416公顷;黔南州8宗，面积25.2512公顷;六盘水市4宗，面积20.2302公顷;黔西南州4宗，面积6.2457公顷; 非真实闲置土地各年度分布为：2009年4宗，面积10.3724公顷;2011年2宗，面积30.5722公顷;2012年8宗，面积18.4411公顷;2013年30宗，面积103.6347公顷;2014年53宗，面积182.4214公顷;2015年238宗，面积804.8322公顷，主要集中在2015年。非真实闲置土地最多的为毕节市。 二、真实闲置土地形成原因 (一)政府原因 1、征地拆迁难。一些地方政府因急需通过土地出让获得出让金用于各项事业发展，往往采取先生地出让再进行征地拆迁，导致征地拆迁时间计入土地出让开发时间，造成土地闲置。而目前征地拆迁难度较大，一般有以下几个原因：一是我省现行的征地补偿安置标准