商业综合体（HOPSCA）经典案例研究与分析.ppt

按性能分： ????? 商务综合体，是指没有住宅的纯综合体；????? 生活综合体，不仅有住宅而且比例较大超过30%； ????? 单一综合体；一种按功能说不但没有住宅甚至没有公寓等居住型的净综合体； 另一种按建筑形态说可能只有一栋超高层建筑，但却也集合了三种以上的功能产品。 ??? 按地段分：都心型综合体，副中心（区域和新城）型综合体。 按体量分：　大型城市综合体是经济发展的必然要求， 我们根据特点可以划分为： ? 城市CBD中心的城市综合体，如北京万达广场。 ? 交通枢纽型城市综合体，如北京国瑞城。 城市副中心城市综合体,城市副中心，是城市经济新增长点。如上海五角场、重庆南坪商圈、无锡滨湖区、沈阳铁西城市副中心等 ? 城郊结合部城市综合体，如世茂?；蝶湖湾。 由于很多的大城市市区已经没有能够找出占地5万平方米以上的地块，因此很多城市综合体最大的选址可能是在城郊结合部。 高端奢侈型综合体，指都心型尤其是一线城市为特征的五星级酒店、五A级写字楼和奢侈品和国际一线品牌为主的高端商业中心的聚合综合体。 ????? 中档生活型城市综合体。酒店三星以下，商业以大卖场主力店为主和写字楼体量较小的的一线城市区域商业中心和二、三线城市的综合体。 ?“城市商务综合体”这一概念，随着商务公寓的推出，受到越来越多商务人士的青睐。成为现代办公物业的新名片。 ??城市商务综合体是以商务活动为核心的集约物业形态，涵盖了商务楼、公寓、住宅、酒店、商业等多种关联性较强的物业形态，如美国纽约洛克菲勒中心、北京的友谊宾馆、纽约的花旗中心、香港的时代广场等。 ??集约资源放大功能，是商务综合体的本质特征，如深圳万骏汇商务公寓既掌控大铲湾港区、宝安国际机场、航空物流园等国际资本圈，同时毗邻五星级酒店、政府机关，掌控家乐福、沃尔玛等大型商业资源。它打破传统办公模式，放大了物业彼此的价值，从而取得了１＋１远大于２的整体效能，让企业员工自由转换于生活和工作之间，轻松享受休闲商务、扩张商务版图，为企业长足发展奠定人性化基础。 案例分析：??北京的国贸、东方广场持续高租金的背后，除去地段的因素外，同样得益于商务综合体整体功能的有效支撑与综合能量的集约反应。相比于普通写字楼，在商务公寓这样的现代化办公场所办公，对于降低商务成本、提高公司的运营效率、增强公司形象力以及激发员工活力等都具有突出的综合优势。 它为企业创造了一种崭新的、极具效率的都市商务生活模式，成为现代办公物业的窗口和发展型企业家及投资者的众望之地。这也正是城市商务综合体具有更强生命力、更具可持续发展性的根源。 ??? 一个城市综合体应该说具备五重的价值空间： 第一个可销售的住宅、公寓包括写字楼甚至部分实现的短期现金， 第二个是酒店商业持续经营和租金的回报； 第三是随着城市化进程加快，交通的改善，消费力的提高。尤其人气带来的效益的增加，这些综合要素组合对物业（资产）评估的价值的翻倍，抵押贷款或并购的价值； 第四个是资本的价值，价值的提升通过基金、上市、债券其他的资本通道乘数的变现。 第五个就是它的附加值，一个好的综合体，不但使项目自身的地块价值提高，会带动整个周边土地和建筑价值和价格的大幅提高，上海的新天地就是最经典的案例。??? ?上海的新天地就是最经典的案例价值： ??? 城市综合体，里面有旅游的人群，写字楼有这个城市最高端的商务人群，住宅有这个城市最高端的生活人群，商业可能辐射周边很多精英消费人群，他的价值不仅体现在这个城市的综合体，还体现在周边的价值提升。所以大家判断城市综合体的价值，不仅要关注自身产品的组合，也要关注周边的城市配套，所以一个城市综合体最终的价值最大化，会成为一个区域、城市的标志，同时会成为一个城市、居民娱乐消费的中心，这是城市综合体发展的最大的价值的体现。???? 城市综合体的价值最大化还取决于不同产品和业态的开发和运营顺序和节奏 比如：先开发酒店和商业并通过一段良好的运营和培育，当人气、商气和形象树立并传播开来时再开发住宅、公寓和写字楼等销售型产品，价值和价格无疑会最大化。 而这要看投资商的自有资金实力尤其是多元化中长期的融资通路。当然同样决定的销售和持有的比例也预示了项目远期价值和资产价值的是否最大化？附加值的体现则更是综合能力的表现。 ??? 但是如何将一个核心地块的价值最大化并实现长短期的良性循环，将政府、开发商、商家、消费者和等多重资源整合好，既创造一个微观的有效商业模型，同时是一个宏观的复杂城市发展工程中的重要环节。尤其是产品的组合比例、业态的优化选择,特别是投资回报的多重空间包括实际开发节奏都与一个城市的发展思路、规划方向、人口构成和消费水平乃至风俗习惯等要素相关联，更与投资商的