广州珠江新城公寓酒店写字楼市场分析报告(86页).ppt

物业市场研究 公寓界定及市场发展特征：商业性质的公寓项目不断呈现 公寓的界定： 公寓强调的是居住功能，但不限于住宅物业 租赁型的、临时的、暂居性的，因此不含自住的物业 公寓是一种较长期居所（相对于酒店而言）的物业 公寓发展特征: 商业用地开发住宅型公寓有两大趋势：开发小型户型公寓或大户型公寓，两者各具特点，开发条件不一 在商业用地性质的公寓项目中，主要有两种方向： 小户型公寓 典型代表：富力威尔斯公寓、富力史丹尼公寓 大户型公寓 典型代表：富力公园28、富力爱丁堡 整体格局：广州公寓市场主要分布五大板块，并呈现向东、向南发展的趋势 公寓分布与广州商业发展趋势基本一致，呈现向东、向南发展的趋势，从最早的环市路商圈、火车站（旧交易会）商圈逐渐向天河北过渡，再向珠江新城、琶洲—赤岗发展 目前公寓集中分布珠江新城、天河北、环市路、琶洲—赤岗、五羊新城—二沙岛，并零星分布火车站（旧交易会）商圈、番禺及南湖山水豪宅周边 随着广州CBD发展成熟，珠江新城—员村—琶洲将成为公寓发展核心区域。 各公寓板块市场特征比较 核心竞争区域将呈现怎样的发展特征，给本项目的发展带来怎样的启示和机会？ 发展历程：珠江新城公寓市场发展已经历十年，共四个阶段，08年后进入开发高峰期 发展特征：项目规模逐步走大，容积率高，从单一的公寓逐步向综合型物业发展 06年之前开发项目规模较小，占地多在5000-6000㎡之间，总建5.5万㎡以下，其后项目规模走大，多在10000㎡以上，总建超过10万㎡ 容积率高，介乎7-10之间，部分商业用地项目接近13，如富力史丹尼公寓、富力公园28 物业发展从单一、纯居住式的公寓逐步发展为较大型的综合体，物业类型更丰富 续上表 户型供应：早期公寓以经济型单间产品为主，后期公寓产品逐步升级，注重舒适性功能，而具备较高投资价值的小户型产品市场供应少 早期产品以小面积单间为主，约占供应量80%，二房或以上的户型少，包括平层及复式产品 后期户型设计偏向舒适型，面积走大，强调功能；一房户型约占供应量36% 紧凑型产品供应趋于紧张，特别是面积在50平方米以下的小户型产品存在市场空缺 产品销售：公寓市场整体销售情况良好，其中面积在45~60m2的、总价控制的投资型小公寓产品受到市场追捧，销售速度较快 整体销售情况较好，客户认同区域发展前景，对区域内项目均有很强的购买意向，部分优质项目出现一开盘即可沽清的情况 小户型产品销售情况普遍较好，特别是面积在45-60㎡之间、总价控制的单间或一房产品销售最为理想 客户以投资客为主，兼有部分自用客户，来源广泛，包括本地、珠三角、港澳及国外客户 地段分布：毗邻公园和地铁出口的、位于居住氛围较浓厚、居住配套比较成熟的公寓项目比较稀缺 产品设计：部分带有高附加值或设计亮点的产品更受投资客户欢迎，销售情况更佳 部分公寓推出复式产品，相当于买一层送一层，实用率高，实现卧室与客厅分离，功能更齐全，私密性更高，有效提高附加值； 复式与平层比较售价更高，且得到客户青睐，销售较快； 出租方面，复式较平层易于租出，获得更丰厚的租金，为投资客户带来稳定而较高的回报。 装修情况：公寓均带装修，装修标准不断提高，并多配备家电家具，提高产品附加值，装修标准普遍在2500-3500元/㎡ 公寓项目均带装修，装修标准不断提高，从2000元/㎡的标准逐渐过渡到6000元/㎡，采用名贵石材、木材及国际品牌卫浴、炉具 公寓为提高附加值，迎合投资客出租需求，多配备齐全的名牌家电、家居 管理服务：采用酒店式管理，聘请国际、国内知名物业管理公司管理，高档次的服务水平更有利于销售和出租 有酒店管理经验的发展商多自行管理，如富力、嘉裕的公寓选用公司下属物管公司 高档次公寓主要外聘国际国内专业物管公司，如W酒店、朱美拉物业、高德置地物业、仲量联行团队 高档次公寓提供24小时热线、保姆服务、购物服务等管理服务，提高产品附加值，得到投资和租赁客户的认同 销售价格：在售项目普遍达到2.7万元/㎡以上，部分拥有复式设计产品以及可作办公用途的已售项目依然得到客户的认同 珠江新城的公寓售价普遍高于其他板块同类型、同品质产品，与同地段档次相近的住宅相比价格也略高 西区公寓开发较早，售价15000-20000元/㎡，总价在70-150万，目前二手价介乎20000-23000元/㎡ 东区公寓较集中于09年推出，售价普遍在25000元/㎡以上，且部分户型较大，总价达到400万以上 部分公寓附加值较高，升值较快，如铂林公寓档次一般，但为复式产品，二手价格较高；富力史丹尼公寓和富力威尔斯公寓可作办公用途，租客面广，二手价不断推高 竞争市场分析对本项目的启示： 史丹尼国际公寓（富力盈力大厦）——依托综合性物业发展的公寓 项目概况： 占地9,082㎡