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控制性详细规划在城市建设中实用性分析 　　摘要：城市规划是一个从决策到实施的动态过程。控制性详细规划作为城市管理与建设的主要依据和核心引导，指导着城市规划的相关工作。由于控规受到相关因素的影响而降低了实用性。因此，本文从规划设计角度详细考察了控制性详细规划主要控制指标的落实情况，提出了增强控规实用性的相关措施。 　　关键词：控制性详细规划；城市建设；控制指标；编制体系 　　随着经济水平的提高和城市现代化建设的加深，城市建设迫切需要一个规划指导其建设与开发活动。控制性详细规划（简称控规）作为城市建设与管理的依据和核心引导，能够满足城市规划的深度和广度。为了保证控规的指导作用得到有效地发挥，有必要对其实用性进行全面分析。进一步考察控规主要控制指标的落实情况，以便针对不合理之处提出卓有成效的建议，促使形成科学、合理的控规的控制指标体系。 　　一、控规的控制指标内容构成 　　（一）用地使用控制指标 　　用地使用控制，即对城市建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出的规定。具体控制内容包括用地使用性质、用地使用相容性和用地边界、用地面积等。其中，用地性质和用地使用相容性是其重要控制内容。用地使用性质按用地分类标准规定去确定用地上的建设内容；用地使用相容性最大的功能就是通过土地使用性质的适建要求，保证了控规管理的灵活性。 　　（二）地块细分控制指标 　　地块作为规划区域的基本单元，在控规中具有十分重要地位。原因之一，因为它是未来土地买卖、批租、利用的基本单位，可以说初步界定了土地的责、权及利；原因之二，就是地块划分的规模、形状、大小直接影响着城市的历史风貌和环境肌理的延续性。因此，地块细分应根据地区区位条件，综合考虑用地实际开发运作方式，对不同性质与权属的用地提出细分标准，且不允许无限细分。 　　（三）开发强度控制指标 　　确定用地的开发强度，应当通过成本―收益的关系去衡量建设用地的使用强度，兼顾环境效益和经济效益。建设用地开发前，应当估算合理的容积率指标，因为它是评定建设用???使用强度的重要指标。容积率是规划地块内各类建筑总面积与地块面积之比。 　　（四）建筑建造控制指标 　　建筑建造控制是为了满足生产、生活的良好环境条件，对建设用地上的建筑物布置和建筑物之间的群体关系作出的必要的技术规定。主要技术规定内容有建筑高度、建筑间距、建筑后退等，以及消防、抗震、卫生防疫、安全防护、防洪等。其中，建筑高度和建筑后退是建筑建造控制的主要控制内容。 　　（五）配套设施控制指标 　　设施配套控制是对居住、商业、工业、仓储等用地上的公共设施和市政设施建设提出定量配置要求，主要用来保证生产与生活活动的正常进行。通常情况下，公共设施配套包括文化、教育、体育、公共卫生等公共设施和商业、服务业等生活服务设施的配置要求；市政设施配套包括停车场和基础设施容量的规定。为了保证城市生产、生活活动的正常进行，应按照该地块发展目标，综合考虑地价、环境质量响等要素，明确相应的公共设施、市政公用设施的配置标准和用地布局。 　　二、影响控规实用性的主要因素 　　（一）不够重视产权因素 　　土地产权是指存在于土地之中的排他性的完全权利，是土地所有权、使用权、开发权、租赁权、抵押权等多项权利组成的权利束。很多情况下，控规在实施过程中发生调整，都与无法改变土地产权有关。为了避免该种情况的发生，有必须重视产权因素对地块的影响。 　　（二）不可预见性因素 　　由于城市建设与发展是一个动态过程，在不断发展与规划的过程中必然遇到瞬息万变的情况，产生很多事先不可预见的变化因素。从宏观角度讲，不断变化发展的经济与市场环境等；从微观角度角度讲，某个地块上的建筑物变迁改造引起的土地布局变化，都属于不可预见性因素。 　　（三）政府本身因招商而向投资方做出妥协让步。 　　控制性详细规划作为一种政府行为，即是规划行政主管部门审批建设项目的最直接依据，同样也受制于政府决策。由于政府在招商引资的影响下，经常为了“留住”投资商而对其做出妥协让步的事情。 　　（四）经济因素与市场因素 　　目前，城市建设已经进入市场化，多数用地使用的建设主体都是房地产开发商。投资企业的根本利益是追求经济利益最优化，由于瞬息万变的市场环境，房地产开发商为了适应经济市场环境的变化，根据经济因素和市场因素对控规进行调整，以追求最大化的经济利益。 　　（五）控规编制时机和过程的影响 　　倘若超前进行城市建设规划，控规就会缺少规划对象而无法发挥指导作用；倘若控规制定的内容不能包括全部控制内容，即落后于城市建设，也会发挥不了指导作用。可见，控规是否能够发挥实用性，与编制的时机有着密切的关联。除此之外，控规编制内容和审批过程太过繁琐，也影响了自身对市场变化的反映能力，导致降低了