房地产估价(同济大学课件).ppt

课程学习要求 第一章 绪论 房地产估价的需要 完全市场必须同时具备的8个条件 二、现实中对房地产估价的需要 《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关条款 《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关条款 第二章房地产与房地产价格 §2-1 房地产的概念 （一）定义 2、建筑物 4、各种物权 （二）实物、权益、区位 案例 两宗房地产： （三）存在形态 （四）估价对象具体形态 二、对土地与建筑物的认识 （二）建筑物 §2-2 房地产特性 二、房地产市场特性 三、土地价格特征 四、房地产价格特性 §2-3 房地产价格 三、房地产价格的分类 §2-4 影响房地产价格因素 （一）自身因素 （二）环境因素 （三）人口 因素 （四）经济因素 （五）社会因素 （六）行政因素 （七）心理因素 （八）国际因素 （九）供求因素 二、对影响因素的基本认识 房地产的市场价格或价值是房地产特定权利、特定日期在下列条件下可能产生的最可能价格： 评估价格与成交价格 判断价格水平 期房价格、现房价格 3、约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清 复习思考题 复习思考题 复习思考题 复习思考题 第三章房地产估价概述 二、内容 §3－2??????? 房地产估价原则 一、合法原则 二、最高最佳使用原则 （二）三个经济学原理 （三）判断与选择 3.转换用途前提 三、替代原则 四、估价时点原则 五、公平原则 例3－8 例3－9 职业道德的要求 第四章市场比较法 §4-1 市场比较法概述 一、基本概念 二、理论依据 三、应用条件 四、不适用对象 五、市场比较法估价步骤 §4-2 可比实例的选择 （二）收集资料的内容 （三）收集资料的途径 二、选取可比实例 三、建立价格可比基础 举例 §4-3 各项修正计算 （二）造成成交价格偏差的因素 6、交易税费非正常负担的交易 （三）交易情况修正的基本公式 交易税费非正常负担的价格修正 举例 二、交易日期修正 ②环比指数 2、价格变动率法 举例 例4-6： 例4-7： 三、区域因素与个别因素修正 1、直接比较法 例 题 2、间接比较法 该项修正也可称为房地产状况修正 四、求取比准价格 数字化公式： （二）求取方法 3、中位数 §4-4 市场比较法运用举例 比较因素分值表 比准价格计算表 比较因素分值表 比准价格计算表 比准价格计算表 例2 （1）建立价格可比基础 （2）计算比准价格 补充习题 ××路××弄××号××室房地产价格评估 2、可比实例与估价对象比较 3、比较因素分值 4、计算比准价格 习题1 习题2 习题3 习题4 习题5 习题5 §5-1 收益法概述 四、操作步骤 §5-2 收益还原法的计算公式 一、一般公式 二、净收益每年不变 公式用途： 1、直接用于计算价格 2、不同年限价格的换算 例5-8 例5-9 3、比较不同年限价格的高低 A房地产无限年价格: 4、用于市场比较法中土地使用权年限修正 例5－11： a发生在期初 三、纯收益按一定比率递增（减） 例5－12 四、纯收益按一定数额递增 例5-13 递减没有无限年 五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格 例 5-14 例 5-15 七、有效毛收入与运营费用的变化不同 如下情形，请指出哪些不能使用或有条件使用 例5-16 八、其他 例 题 §5-3 纯收益、还原利率及收益年限的确定 一、纯收益 （净收益） 运营费用＝有效毛收入×运营费用率 （二）不同类型房地产的净收益求取 例5-18 例5-18 例 题 二、还原利率 二、还原利率 （三）还原利率求取的基本方法 （三）还原利率求取的基本方法 三、收益年限的确定 1、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束 2、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束 §5-4 剩余技术及收益乘数法 利用公式 讨论这一技术的应用 例5－24 二、收益乘数法 例5－25 例题 又如有长期抵押贷款房地产的抵押价值评估 P116/19 习 题 习 题 习 题 习题答案 习题答案 习题答案 习题答案 §6-1 成本法的概述 §6-1 成本法的概述 §6-1 成本法的概述 §6-1 成本法的概述 §6-2 新开发土地的成本法估价 二、新开发土地价格的构成 （四）投资利息 例6-1 例6-2 例6-3 （五）销售税费 （六）开发利润 （七）土地增值收益 例6-4 三、新开发区宗地价格评估 例6-5 §6-3 新建房地产的成本法估价 例 6-6 §6-4 旧房地产的成本法估价 二、重新购建价格 二、重新购建价格 二、重新购建价格 例 2、建