商城二层的项目业态定位可行性的报告.pdfVIP

江南商城二层项目 业态定位 可行性报告 1 前言 在商业项目市场运作中，经营业态对于项目的商业 价值与可持续发展具有关键性的影响力。同一个项目采 用不同的业态，其场地租金水平与市场生命力亦相应地 呈现异化的效果。因此，业态高度决定经营力度。 基于上述观点，本案的逻辑脉络就是以项目所在地 段商圈特征作为思考元点，结合自身客观条件，深入挖 掘市场机会，从原点放大、同构超越、空隙切 的提纯 角度，剖析项目与市场的最佳契合点，务求以强势业态 杠杆全面提升项目商业价值并实现可持续发展。 2 总纲 商业平台 地段商圈特征 项目客观条件 市场机会 业态提纯 业态定位建议 项目优化建议 3 、市场状况分析 1.1 广州商业状况 1.1.1 广州商业现状总述 现时广州的商业格局主要呈块状分布，以各行政区域为雏 形，形成多个商业圈，其中以北京路、上下九、天河城三个 商圈的影响力最大。 4 就其商业气氛及市场影响力来看，三大商圈略有不同： 北京路的商业底蕴较浓厚，经营类别广泛，潮流时尚商品汇 聚，档次以中档为主。但北京路步行街的商业特色不明显， 与上下九步行街的区别不大，众多在北京路设立 卖店的品 牌在上下九也有开设店铺。同时，北京路作为核心商圈价值 下降，变成以区域为核心的商圈。 上下九商业步行街体现出老广州的风情，其西关特色明显， 从手工艺品到西关美食，都显示着上下九浓郁的岭南传统特 色。上下九所面对的客户层面属于普罗大众群体，消费档次 以中低档为主。 天河城一带作为新城市的中心区域，吸引来自市内各处消费 者 来消费，影响力覆盖全市范围乃至周边城市，商业核心 地位的作用明显。 5 从市政规划来看，三大商圈未来的商业发展方向也会朝着现时 的发展状况继续深化发展，即： 北京路会以经营时尚潮流商品为方向，结合历史、文化、旅 游等元素，打造广州的城市形象； 上下九则以保留并发扬岭南特色、西关风情为主旨，以此推 动商业经济发展； 天河城广场继续发挥其商业核心的地位，影响广州、广东地 区的消费潮流。 6 1.1.2 广州商业格局分布 广州市主要商业圈 级别 区域 商业圈 大型商场 越秀区 北京路 中山五路 广百、新大新、广百新冀、中旅商业城 市级 荔湾区 上下九一带 荔湾广场、名汇商厦、恒宝广场、十甫名都 商业圈 天河区 天河城 体育西路 天河城广场、宏城商业广场 越秀区 中山三路一带