地产的项目投资判断标准.pdf

地产项目投资判断标准 第一章 项目投资概述 一、 项目简要背景介绍 二、 本投资项目的战略要点和关键环节 1. 决定项目成功的战略要点； 2. 本项目有哪些关键环节。 三、 本投资项目可能存在的主要风险 1. 政策方面的风险； 2. 市场方面的风险； 3. 经营方面的风险。 四、 盈亏平衡点的分析 1. 在某销售价格条件下的盈亏平衡点； 2. 在某地价条件下的盈亏平衡点。 3. 盈亏平衡点的敏感性分析 五、 本项目投资的关键时间节点和项目进度安排 第二章 项目定性判断内容 在公司战略推进过程中，我们的业务将分布在不同的区域，不同的城市。虽然这些项 目素质各不相同，分别具有各自的属性，但同为房地产开发项目，在项目选择与开发过程 中仍然存在着一些具有共性的指标。 为了更好的进行项目选择，简化判断标准，形成项目选择的程序化与制度化，我们将 这些具有共性的判断标准加以提炼，通过城市、市场及项目三个由宏观至微观的层次逐一 列举，进行阐述： 一、 理解城市： 1. 目标城市与公司战略匹配程度：目标城市是否属于公司战略中确定的城市范围？如果 不是，与战略中确定的城市有无可比性，可比性如何？ 2. 城市所处经济圈发展状况 2.1. 经济圈的发展历史 2.2. 经济圈发展规划 2.3. 经济圈未来发展对城市的影响 3. 城市人口及经济状况 3.1. 城市人口发展状况 3.2. 城市人口结构状况 3.3. 城市汇集能力 3.4. 城市经济发展状况：城市GDP 总量、人均可支配收入、人均储蓄额、社会保障制度 等指标的变化情况及与其他城市的对比情况 4. 城市人文、历史特征及发展状况 房地产产品 为特殊消费品，尊重、适应客户，实现本土化是项目能否成功的关键。 因此，对不同区域自然、人文、历史环境的理解， 解当地客户需求是理解城市的重要组 成部分。 5. 城市化进程及总体规划。 现阶段，中国的房地产行业发展与城市化进程息息相关，一个城市的规划前景，旧城 改造及新区建设力度直接决定的当地的房地产行业发展。 5.1. 城市发展历程及城市化进程 5.2. 城市总体规划 5.3. 城市交通规划 5.4. 城市用地规划 5.5. 城市园林景观规划 5.6. 城市产业格局规划 5.7. 城市历史文化遗产保护规划 6. 城市政治、政策环境 目前，房地产行业仍是地域性较强的行业，不同的区域，不同的城市，其政府有着不 同的执政思路与风格，对行业的发展也持不同的态度。因此，对政府及其政策的判断直接 决定 我们进入的方式方法与战略战术。 二、 理解市场： 1. 房地产市场发展状况 1.1. 房地产市场发展轨迹 1.2. 房地产市场总体特征 1.3. 房地产市场未来发展预测 2. 房地产行业成长性。 2.1. 过去3-5 年行业典型指标变化状况：包括人均居住面积、年销售量、销售额、施工 （竣工）面积等。 2.2. 城市房地产行业的供需结构 3. 城市房地产行业竞争状况分析： 3.1. 开发企业发展历史 3.2. 开发商构成结构 3.3. 行业竞争特征 3.4. 行业进入壁垒 3.5. 典型开发企业分析 4. 一级市场 主要考察项目所在区域过去两年的土地出让量及所处区域，未来一年的土地供给计 划，土地储备量。通过对土地供应情况的 解我们可以判断区域房地产市场的未来供需结 构，发展速度以及规模，进 预测该区域市场的未来的供需关系和竞争的程度。 5. 二级市场 此项目主要包括分区市场调查和研究各档次产品的供应状况与集合特征 （平均售价、 开发规模、产品形式、平均消化率、平均容积率、物业在区域内分布特征），典型个案分 析 （销售价格、销售速度、主力户型、工程进度、推广计划、后期推案量等）。通过对二 级市场的分析可直接 解当地房地产市场的销售状况、购买层次以及消费偏好等，有助于 对项目进行整体定位。 6. 三级市场 主要关注二手房成交量、成交价格、主要成交区域、投资比例等指标。通过对这些指 标的 解可观察三级市场是否与一二级市场形成联动，为未来行业发展趋势及风险提供判 断依据。 7. 价格成本指标 当地的开发流程、开发成本、税收优惠以及其他一些特色政策等。这些指标的确定将 直接为项目成本及利润率测算提供依据。 8. 消费者分析