秦皇岛山海关东罗城的项目前期的的策划的报告.doc

山海关----东罗城项目前期策划报告 2008年5月  目 录 一、项目基本特征与开发方向-------------------------------------------2 1、项目基本特征------------------------------------------------------ 2、项目开发方向---------------------------------------------------------- 3、项目基本结论----------------------------------------------------------- 二、客户与需求分析---------------------------------------------------------- 1、客户源、客户层与客户结构------------------------------------ 2、客户需求与需求方位------------------------------------------ 3、客户需求结论------------------------------------------------------- 三、市场分析-------------------------------------------------------- 1、国内宏观经济与房地产行业状况------------------------------------ 2、区域经济与房地产行业状况-------------------------------------------- 3、秦皇岛与山海关经济与房地产行业状况------------------------ 4、项目SWOT分析----------------------------------------------------------- 四、项目基本运作------------------------------------------------------------------- 1、项目基本运作思路--------------------------------------------------- 2、产品形态与风格定位---------------------------------------------- 3、业态结构规划-------------------------------------------------------- 4、功能分区与道路规划-------------------------------------------------- 5、景观园林风格与布局--------------------------------------------- 6、物业配套与服务----------------------------------------------------------- 7、产品定价---------------------------------------------------------------------- 8、开发步骤与周期--------------------------------------------------- 9、营销推广策略--------------------------------------------------------- 五、项目效益与风险分析----------------------------------------------------- 第一部分：项目基本特征与开发方向 1、项目基本特征： 1】地形现状与价值： 1、地图显示方位 2、地块现状实景 3、地块红线范围 根据实地考察，对本地块的初步认识： 地块比较规整，地势平坦；有一定的水域面积，水域周围有保留完整的景观；西面紧邻享誉全国的旅游景点“天下第一关”；四周得天独厚???古城墙，对于东罗城地块来说，她具备了独一无二的历史人文景观，是不可复制的好地块，具备良好的开发价值。 2】周边（主要出入口）现状： A、没有良好的商业氛围，有些偏离城区的主要商业中心； B、生活环境太差，不能满足高端生活条件的需要； C、周边市政配套不足，绿化面积较少，基础设施有待政府进一步改善； D、交通不够便利，仅有一条项目东出入口的南北道路----关城东路，项目南出入口----“第一关停车场”出入口的环境、道路和北出入口的道路开通需要政府改造； 3】项目限定指标： 政府指标要求： A、项目规划以一层结构为主，部