荣盛南京龙湖半岛二期开发地块湖景美宅的项目定位的报告及产品建议书83p前期的的策划.ppt

南京公司 营销策划部 2010.8;;;房地产市场布局：两大组团各具优势;;锡林湖;锡林湖;商品住宅市场：成交量受市场调整影响，但房价依然保持上升;;经济开发区内市场整体供应量大，与其他区域形成激烈竞争;商业用房成交走势：专业市场放量拉低成交价格;六合主城商业网点分布密集，主要沿长江路、泰山路分布；业态覆盖全面，大卖场、专业市场、沿街商铺、批发市场、步行街等；业种多样包括电器、服装、百货、副食、家俱等。但整体档次较低。 借助未来政府的环湖景观打造和众多的入住人口和政府大楼的影响，项目的大盘自身效应以及周边人群的需要使得项目的商业前景看好。项目地块具有较高商业价值。;市场价值研判;长江四桥;过江隧道;六合机场;六合房地产市场处于发展阶段，本项目属于最有潜力的经济开发区板块； 六合房地产投资保持稳步增长，六合房地产市场整体呈现健康理性特征； 六合土地市场集中在雄州镇、经济开发区，未来整个六合开发量大； 六合商品住宅市场：成交量受市场调整影响，但房价依然保持上升； 六合商业用房：专业市场拉低整体价格，经济开发区商业发展前景看好； 便捷的轨道交通及立体化交通的发展将改变六合的房地产发展进程，吸引更多的人在六合安居乐业。;;项目整体北至建设中的雄州西路，东至宁连公路，南拥龙池湖，西倚滁河 ;二期地块西邻滁河湾，东临观湖郡别墅，南至龙池，北接雄州西路，拥有天然的水系，自然环境优美。 生态资源： 千年龙池湖， 1500亩天然水面， 10公里蜿蜒水岸线， 白鹭齐飞，芳草萋萋。;项目南侧，新区政府－－六合区政务中心，落户龙池湖畔，城市中心呼之欲出。未来六合的发展就在这里。;商业街区;五星酒店;实验小学;便捷交通;S:优势;;从截至8月16日的成交客户的来源分析可知，区域内置业人群是主要的客户来源，占比为64.31%（含大厂），来自南京市区的比例由第一批开盘的比例约占9.98%。提升到28.94%。可见市区客户的需求对项目的需求在增大。;他们的心理总价：心理总价集中于30-40万元，40-50万元，50-60万元;从统计数据发现，目前成交的客户主要为刚需客户，用于自住和子女就学，长期??资的客户占比为11%。;从统计数据发现，成交客户职业类型占比靠前的分别为普通职员、个体工商、公务员、事业单位、技术人员。;50-60岁之间到龙湖半岛购房的谢阿姨： 职业： 退休人员 购房目的：改善型，养老需要； 产品关注度：环境好，利于修心养性；配套好 为什么在龙湖半岛购房：退休了，想找一个比较好的小区养老，配套好，环境好、安全保证，大开发商的中高档楼盘，南京市区靠湖的价格都太高，没有这么高性价比的楼盘，所以一来看龙池的环境就喜欢这里了，就打算选择龙湖半岛了，但是目前这边人比较少，景观少，配套也少，听说以后会有轻轨，那就方便了，看在市区的孙女就方便了。;32岁于华欧欧风花苑购房的王先生： 职业：某公司老总 家庭结构：3口之家；小孩3岁 购房目的：改善型； 产品关注度：产品档次，小区环境，教育配套，交通便利 为什么在华欧购房：属于六合实验小学的学区房，当时购买时价格比较便宜，但目前生活配套还不完善，如果没有私家车的话出去很不方便，再次购房当然需要比目前条件好一点的，档次很重要，小区人文环境以及教育都很重要，利于小孩教育；小区景观也很重要，也想要自己的私家花园，目前没有此类产品；;27岁 王先生 于龙湖半岛长河郡购房： 职业：公司职员 区域：南京市区 家庭结构：有女朋友，未婚 购房目的：婚房； 产品关注度：楼盘教育配套，交通便利、产品档次，有升值潜力 为什么在长河郡 购房，南京市区的房价太高，没有足够的首付，同时月供压力也很大，目前有了一个女朋友，准备明年结婚，两人工作单位都在鼓楼，目前在湖南路租房子住，离单位比较近，在网上看到了龙湖半岛的宣传介绍后，和女朋友一起去了项目现场看了两次，女朋友特别喜欢小区前的龙池湖，水面很大，环境和空气质量都很好，在南京其他区域很难找到这么好的居住环境，听说轻轨11号线2014年前就会通车，想想以后乘坐轻轨去市区上班，再也不用担心大桥的拥堵了，最关键的是，钱放在银行也是贬值，不如先买一套房子放在手上，等以后有了钱就在市区再买一套房子，龙湖半岛的房子可以把父母接来住。;为了更好地进行项目定位，营销策划部开展了对客户的深度调研，以下是分类客群的调研结论：;留宁大学生客群的需求特征：;青年白领客群的需求特征：;养生养老客群的需求特征：;中高端改善客群的需求特征：;建立关于客户需求的常识：;区域内客户分析小结：;;;;整个社区将由74栋小高层，66栋高层住宅组成。总建面约85万方，其中一期开发的地面总建筑面积约25万平方米，将建设住宅约2393套，其中商业及配套设施面积约3.8万平方米。一期工程中的商品房主要以性价比较高的90M2以下的经济