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清代前期北京房产交易中问题 　　摘要：清代前期北京住房是双轨制。内城住房分配制，以后逐步变成以政府掌控为主，市场调节为辅的方式。外城住房商品制，依靠市场调节，但政府也建部分住房，令官兵中无房户扣俸饷购买，或租赁，在房屋资源配置中起一定作用。在内城房产交易中，政府力图保持房屋所有权在旗人手中，允许旗人之间进行交易，禁止旗民交易。这一政策只在顺康时期得到落实，其后难以推行；到嘉道时该政策基本没有落实，所以无论内城外城，都存在旗人之间、民人之间、旗人和民人之间房产交易的事实，其中反映出诸多问题，如红白房契、一房两主、造假房契及投机、投资问题。 　　关键词：清代前期；房产交易；北京；投资；投机 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1004—9142（2012）04—0009—06 　　清代京城的住房、房产交易情况，前人已有研究，其中以刘小萌《清代北京旗人社会》和张小林《清代北京城区房契研究》两书最为著名。两部著作都利用了中国社会科学院近代史研究所藏清代房契原件，但都未提出房产交易中的问题。本文除利用上述房契原件外，还引用了前人较少使用的中国第一历史档案馆馆藏档案中的案例，详细分析房产交易中存在的弊端，为当今政府管理房产市场提出有意义的借鉴。 　　清代前期的北京内城相当于今二环路以内，外城相当于今南二环之内地区。据刘小萌研究，当时“隶属省府州县者为民人，隶属八旗者为旗人”。从民族成份看，在内城居住的旗人并非都是满族，因为八旗中有满洲、蒙古、汉军。迁至外城的民人也并非都是汉人，所以“满汉分城”实际是“旗民分城”。当时北京住房是双轨制。内城住房分配制，以后逐步变成以政府掌控为主，市场调节为辅的方式。外城住房商品制，依靠市场调节，但政府也建部分住房令官兵中的无房户扣俸饷购买，或租赁，在房屋资源配置中起一定作用。在内城房产交易中，政府力图保持房屋所有权在旗人手中，允许旗人之间进行交易，禁止旗民交易，实际是禁止民人购买旗房，但禁而不止。一般来说，政府禁止旗民交易的政策，只在顺康时期得到落实，其后就难以推行，到嘉道时，???政策基本没有落实，所以无论在内城外城，都存在旗人之间，民人之间，旗民相互的房产交易，其中反映出诸多问题，这里列举实例进行说明。 　　一、红白房契 　　一般将已税契称为红契，未税契称为白契。当时政府刻版印刷的卖房契约用纸称“官颁契纸”，或“官契”。官契一般粘连钤盖官印的契尾。契尾上有买房人姓氏、房屋坐落地点、房价等内容。在房屋交易时，有时出现买卖双方填写一份官契，粘连契尾，为红契。同时，还有一份是双方填写的契稿，无契尾，可称为白契。两份契约中买卖房屋的内容相同，只是官契契尾所填写的房价比白契稿中所写房价低，因此，按官契契尾房价就可以少纳税。道光十九年（1839年）三月十四日，镶黄旗奎姓将坐落东四牌楼北十一条胡同西口内路南房一所，正瓦房3间，倒坐灰房2间，西厢房2间，共7间，卖与苗姓，房价京钱（铜钱）300吊（千文），是已税红契。同年同月同日另一契约，镶黄旗奎姓、余门何氏福将坐落东四牌楼北十一条胡同西口内路南房一所，正瓦房3间，倒坐灰房2间，西厢房2间，共7间，卖与苗姓，房价京钱600吊，是未税白契。白契中售房加了一个人名，但两契内容相同，可以认为是同一所房。这次交易按房价京钱300吊纳税，而不是按房屋实际价格京钱600吊纳税。 　　这种情况与现今出售房屋签订两份合同，一份为双方签订且不纳税的合同，另一份是为纳税用的正式合同，通常称为“阴阳合同”大致相同。购房人在说合人帮助下少纳税，说合人起到房牙的作用，与现今中介作用相同。这是卖、买、说合人三方共同作弊逃税的事例。 　　二、一房两主 　　事情起因是乾隆五十八年（1793年）六月二十一日，正蓝旗满洲佐领宗室德尧上诉刘聚丰拖欠房租。讯问刘聚丰，他说所租房屋房主是库使徐吉德，历年都按月交租，从未短少。于是，官员提取德尧及徐吉德的房契文书查验。徐吉德有“买房售红契二纸，典房白契一纸”，其内开载明晰，并有“税局印信”，虽然年久，但仍然鲜明。德尧有“卖房旧红契一纸”，其中记载：“乾隆四十二年七月正白旗满洲闲散明山有铺面房一所，卖与正黄旗包衣伯文管领下笔帖式徐玉福字样。而徐玉福又于上年十月，白契转典与德尧管业。中保为领催索任，说合为吕虎山、徐宝庆、杜景山三人。”这就出现了一房有徐吉德和徐玉福两个房主的情况。官员还发现了徐玉福“买房而不收租”的怪现象，就提审说合人吕虎山、徐宝庆、杜景山到案，但三人已经逃匿，无法到案。移函内务府，查找徐玉福其人。内务府回复称，查“正黄旗包衣管领下并无笔帖徐玉福”此人。由此证明，徐玉福是假造姓名，并无此人。 　　事实是德尧典房时，说合人让一人假冒徐玉福之名与其“会面画押”，使典房成交，造成一房两主的情况（乾隆五十八年八月初三日署理巡视中城给事中