个人购房贷款方全攻略(一目了然版).docVIP

新手购房贷款方式全攻略随着房地产市场的火爆，一轮又一轮的购房高潮此起彼伏，众多普通购房者通过银行贷款的帮助实现了房屋新购和置换新潮，在众多的贷款方式面前有时您会感觉难以选择，这里给大家逐一道来每种方式的利弊供您参考，希望对您小有帮助。?1）一次还本付息　　????现各银行规定，贷款期限在一年以内(含一年)，那么还款方式为到期一次还本付息，即期初的贷款本金加上整个贷款期内的利息综合。计算公式如下：　　到期一次还本付息额=贷款本金×[1+年利率(%)](贷款期为一年)　　到期一次还本付息额=贷款本金×[1+月利率(‰)×贷款期(月)](贷款期不到一年)　　其中：月利率=年利率÷12　　如以住房公积金贷款1万元，贷款期为7个月，则到期一次还本付息额为：　　10000元×[1+(4.14%÷12月)×7月]=10241.5元2）等额本金还款　　?????等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一种还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。由于银行结息惯例的要求，一般采用按季还款的方式(如中国银行)。其计算公式如下：　　每季还款额=贷款本金÷贷款期季数+(本金-已归还本金累计额)×季利率　　如以贷款20万元，贷款期为10年，为例：　　每季等额归还本金：200000÷(10×4)=5000元　　第一个季度利息：200000×(5.58%÷4)=2790元　　则第一个季度还款额为5000+2790=7790元；　　第二个季度利息：(200000-5000×1)×(5.58%÷4)=2720元　　则第二个季度还款额为5000+2720=7720元　　第40个季度利息：(200000-5000×39)×(5.58%÷4)=69.75元　　则第40个季度(最后一期)的还款额为5000+69.75=5069.75元　　由此可见，随着本金的不断归还，后期未归还的本金的利息也就越来越少，每个季度的还款额也就逐渐减少。这种方式较适合于已经有一定的积蓄，但预期收入可能逐渐减少的借款人，如中老年职工家庭，其现有一定的积蓄，但今后随着退休临近收入将递减。　　该方式1999年1月推出，正被各银行逐渐采用。3）等额本息还款　　?????个人购房抵押贷款期限一般都在一年以上，则还款的方式之一是等额本息还款法，即从使用贷款的第二个月起，每月以相等的额度平均偿还贷款本金和利息。计算公式如下：每月等额还本付息额=［贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾还款期数］÷［（1＋月利率）＾还款期数－1］其中：还款期数=贷款年限×12　　如以商业性贷款20万元，贷款期为15年，则每月等额还本付息额为：　　月利率为5.58%÷12=4.65‰，还款期数为15×12=180200000×4.65‰×4.65‰）＾÷[（1+4.65‰）＾??=1642.66元?????即借款人每月向银行还款1642.66元，15年后，20万元的借款本息就全部还清。4）固定利率　　?????名词解释：指消费者在签订购房贷款合同时，即选择固定利率贷款，也就是以后在贷款期限内不论银行利率如何变动，上调抑或是下降，借款人都按照固定的利率支付利息，不会随市而变。　　优点：利率不随物价或其他因素的变化而调整。　　缺点：一旦利率水平走低，在房贷利率固定情况下，也可能存在购房者为房贷多交钱的情况。5）结构性固定利率　　名词解释：在利率固定期间，可以分段执行不同的利率标准。如利率固定5年的贷款，可以在贷款前2年固定执行一个利率，后3年执行另外一个不同的利率。固定10年的贷款，可以在前5年执行一个利率，后5年执行另外一个利率。　　优点：使用结构性固定利率产品，还能相对减少贷款的利息支出，给客户带来实惠。　　缺点：提前还款将收取较高额度的违约金。　　适用人群：规避投资风险的投资型购房者。6）浮动利率　　?????名词解释：指贷款人在贷款期内，按照央行不同时期指定利率标准进行还贷，不同时期不同利率贷款者的还贷金额不同。　　优点：利率随政策调整，避免固定利率可能造成的持续高于浮动利率风险。　　缺点：利率不可预测，贷款者不可预知年限内的还款金额。　　适用人群：适合5-10年期短期贷款者，或贷款者确定利率短期内不会有太大上调。7）双周供　　?????名词解释：指将按揭贷款的还款方式从原来每月还款一次变为每两周还款一次，每次还款额为原来月供的一半。　　优点：在选定了贷款期限的情况下，采用双周供还款与按月还款法相比，好处很明显：大大减少利息负担、有效缩短还款期限。　　缺点：对于月收入不宽裕的贷款人来说，会增加一些压力。目前仅有深圳发展银行可以办理。　　适用人群