南京海峡两岸科技工业园项目可行性研究.docVIP

南京海峡两岸科技工业园项目 可行性研究服务建议书 1 对项目的认识和理解 1.1 区域发展概况 　, 是是人类赖以生存和发展的物质基础和生产资料，为人类提供充足的生活资料以及合适的生产和生活空间, 也是城市发展的载体。当今土地资源稀缺, 是制约经济社会发展的主要矛盾。土地资源的有限性及社会经济发展对土地无限的要求迫使人类社会必须节约集约用地。实施城市土地节约集约利用，提高城市土地使用效率和经济效益，延缓城市外延扩张的速度，更好的保护农业生产及生态环境，促进生产、生活与环境的协调发展。优化土地资源配置，在规范调控土地市场实现土地收益的最大化等方面起到了十分重要的作用利用解决用地难用地贵问题优化土地资源配置，实现土地收益的最大化, 包装扮靓土地, 将“生地”变“熟地” ,“荒地”变“宝地”，并结合城市规划和基础设施的投入，提高了土地附加值，实现了土地收益最大化。 （4）引入市场化模式，实现园区功能定位 本项目改变了以往由政府主导进行土地开发的传统模式，通过市场化模式引入土地一级开发商，采用BT或其他融资方式进行项目开发，既可以有效解决征地安置、基础设施建设环节资金不足的问题，又可以通过土地出让方式来凸现园区的主导产业和不同类型地块的内在价值，进一步完善园区的功能配套，有利于实现园区的产业定位，将园区真正建设成为南京面向台湾企业投资的国家级窗口宁台合作高端产业的转移对接平台；园城一体化发展的现代知识型园区；以高科技及应用科技（包括电子、生物科技、精密工程及信息科技和电讯）为主题的研发与生产力转化基地、新兴产业集聚区。 3.2 报告提纲 报告提纲如下： 投资环境分析 通过调研，分析宏观经济、政策对南京及浦口区未来的影响，分析城市发展潜力、项目支撑条件对项目的影响，梳理与项目有关的南京市的投资、建设、土地开发、房地产开发方面的政策。 开发成本估算 通过调研，测算土地开发成本与投资，该方案项目建设投资主要包括地块范围内基础设施建设（包括管网建设、道路摊铺、绿化及亮化设施建设等）及该区域内的征地所需费用、开发熟地费用等。 土地市场分析及土地价值评估 进行南京市及区域土地市场分析，明确影响地价的主要因素，分析浦口区土地供需状况及工业园区土地供需状况，根据该地块的不同类型，分别预测未来土地出让价格。 项目出让计划 根据浦口区每年建设用地指标，合理确定项目的土地出让计划。 项目财务评价 主要依据国家发改委发布的经济评价方法（第三版），结合本项目的实际情况，对其经济效益进行评价，选取的计算指标为财务内部收益率（FIRR），财务净现值（FNPV）及投资回收期、总投资收益率ROI、资本金净利润率ROE、利息备付率ICR、偿债备付率DSC等。 项目风险分析 选取关键指标，进行项目的风险分析，包括敏感性分析与盈亏平衡分析等，并给出相应的风险规避措施。 可行性研究结论 工作周期和具体时间节点安排 本项目的可行性研究服务工作周期为20个工作日，具体时间节点安排如下： （1）从项目启动至第5个工作日：调查相关资料、现场勘察、与委托方沟通 （2）第5个工作日至第10个工作日：对地块进行评估，按照不同类型分别进行土地出让金测算 （3）第10个工作日至第15个工作日：撰写报告初稿，进行投资分析与风险分析； （4）第16个工作日：递交初稿 （5）第17个工作日至第20个工作日：根据委托方意见修改调整初稿，完成整个报告。 工作费用收取标准 根据相关收费标准及市场情况，本项目为委托方提供可行性研究服务的报价为18万元，签定委托协议后支付前期调研费用5万元，初稿提交后支付10万元，最终定稿后支付3万元。 项目前期工程咨询收费标准 苏价工[1999]412号、计价格[1999]1283号 单位：万元 　 3000万元-1亿元 1亿元-5亿元 5亿元-10亿元 10亿元-50亿元 编制可行性报告 12--28 28--75 75--110 110--200 编制项目建议书 6--14 14--37 37--55 55--100 工作团队计划和人员简介 参与本次项目的团队共计5人，工作简历如下： 企业背景介绍 企业关于类似项目和附近区域项目的业绩介绍 南京金陵图书馆新馆项目可行性研究报告（投资额1.1亿元，已完成） 宜兴凯宾斯基酒店（五星级）项目可行性研究报告（总建筑面积约平方米 1 定稿并提交报告 方案研究与优化 制定工作计划 重新调整或设计方案 符合要求？ 报告初稿 调查与预测 组建工作小组 签订委托协议