2011年防城港市红林海湾项目营销策略报告.pptVIP

威胁 近期出台的国家政策严厉打击投资客，严重威胁到项目的销售进度。 周边竞争项目较多，会抢走不少客源。 防城港城市人口少，短时间内难以消化如此巨量的货量。 防城港的经济在短时间内难以达到二线城市的平均水平，本地购买力相当有限。 机会 各银行在执行房贷政策时有不同程度的松动。 武钢千万吨钢厂项目的入驻，将带来巨大的刚性需求。 白龙核电站的兴建将给防城港经济带来巨大的活力。 随着新加坡至防城港的西湾跨海大桥的落成，将大大拉动防城港区域经济的发展。为项目发展提供巨大的历史机遇。 SWOT分析 客户群体分析 通过我司对各个在售项目的售楼部实地调查，发现目前防城港房地产市场的购房者40%左右为本地客户，其中以政府公务员，企事业单位员工为主，其次是外地经商客户及投资客（以东北、浙江、福建等地为主），外地客户占了60%之间。 由此可见，外地投资客是本项目的消费主力军。 客户类型： （1）防城港本地企业高管，如经理、老总级的领导； （2）防城港私营业主； （3）行政、事业单位公务员； （4）外地来防城港进行经商投资的投资者。 （5）全国各地的职业炒房客（尤其是以东北、江苏、浙江、福建等地的为主）。 客户群体定位 以高端的价值体验以及投资价值吸引核心客户；以强势的片区价值传递打动游离客户；以产品个性、投资潜力吸引偶得客户。 重要客户 游离客户 偶得客户 核心客户 南宁、东兴乃至北、上、广、深等全国各地，拥有资金，寻求保值、增值的投资客。 武钢集团、电厂的管理人员，本地私营业主，居住升级的改善型需求。 周边学校的公务员群体，首次置业，以低总价的精装修公寓为主。 周边城镇，需要进城改善型居住的客户。 核心客户需求特征 高端产品 喜欢新兴城市 投资价值 眼光长远 低首付 回报率 性价比 生态 景观 人文 潜力 服务 形象定位 引领防城港“五星级居住标准”的价值投资 Part 3 项目优势如何展现 景观环境先行 强烈建议项目现场先做一部分景观出来，起到项目的展示效果， 好的景观即能展示项目形象跟品质，还可以有效的吸引客户参观，坚定 客户的购买信心，从而促进销售。 样板房展示区既可以展示开发商的实力，又可以向客户展示项目的高端形象，同时可以让客户在前期就能感受项目的精湛工艺和质量，从而产生良好的项目口碑，促进销售。 样板房展示 高阶营销战略 战略一：用产品高度带动销售 红林海湾项目定位高端物业，项目的建筑风格鲜明，户户看海的设计区内难有对手，超前的规划理念足以傲视群雄。 位处防城港行政中心，以打造北部湾概念核心项目，引起区内外客户的广泛关注，从而达到营销的目的。 战略二 ： 用海景引人入胜 自古以来，仁者乐山，智者乐水，红林海湾，人间仙境，犹如案名； 充分利用山水、公园的自然景观宣传造势，强化项目景观带来的悠然、舒适生活。 高阶营销战略 战略三 ：兴建顶级会所吸引精英领袖 社区内的顶级会所，各种高端服务一应俱全，只有不会享受的人，没有享受不到的服务。通过层峰级别的人物汇集一堂，吸引大众目光。 高阶营销战略 会所项目可以包括： 球室（桌球、乒乓球、壁球） 健身区（健身中心、健美中心） 健康体检中心 棋牌娱乐室 服务区（水吧） 战略四 ：五星级物业服务引领广西 有五星级的物业就有五星级的客户。这样才能配得上高端物业的档次，这样才能在竞争激烈的市场中杀出重围，取得销售胜利。 高阶营销战略 物业服务措施 1.制作精美的物业服务手册，赠送来访的客户 2.销售中心内制作物业展示区，配合专职物业服务人员进行介绍 我们将站在城市运营的高度，把防城港当成广西的一张城市名片，对外营销防城港（重点突出北部湾经济区发展规划、武钢项目、白龙核电站、亚洲国际金融中心等），首先让防城港成为广西的明星城市、极具活力和潜力的城市，以新兴城市的姿态引起区内外的广泛关注，尤其是全国各地的投资者，使其对广西防城港的城市潜力有充分的认知和投资热情，进而引导他们对本项目的关注，从而达到营销项目的目的。 Part 4 我们的推广步骤 项目营销目标 塑造较高的投资价值； 营造好的市场口碑； 实现项目预期利润； 投资价值塑造 策略一 国家重点经济圈,第四经济增长极腾飞！ 策略二 利好大环境，打造五星级生活圈！ 策略三 跨海桥带动两地的经济、人气、消费！ 策略四 30万吨深水港码头，北部湾经济圈的桥头堡！ 策略五 置身行政中心顶级配套，身价倍升！ 策略六 户户瞰海豪宅社区,全国罕有！ 如何吸纳更多的投资客户？ 客 户 渠 道 重 组 1 客 户 圈 层 营 销 2 德 华 资 源 运 用 3 客户渠道重组 第一步：客户渠道梳理 第二步：客户渠道平台构建 第三步：资源体系分工 第一步：客户渠道梳理 现有客户 后续客户