黎明文化宫商业定位（二）.pptVIP

本项目周边众多的商业项目均对于本项目的发展存在潜在的竞争影响,透过各项指标分析，得出对我项目的综合竞争指标； 尚街是朝阳园三期的商业部分（一期、二期为住宅），周边3公里有超过?20个房地产楼盘，总建筑面积超过450万平方米，常住人口超过30万； 尚街定位社区型购物中心，弥补周边配套不足的缺憾； 零售商户经营模式多以折扣店为主，包括Nike、Adidias、Reebok等运动品牌工厂店以及Jessica等时尚品牌折扣店，多数由品牌直营，保持高品质的形象和货品，形成outlets集群效应，差异化经营，成为本项目亮点； 中庭处设有主题广场，广场上部中空通达第三层，使上、中、下体现商业空间的灵动感，带动人群竖向流动； 目标消费群分析 本项目目标消费群 区域常住人群 其他非固定消费群 交通枢纽流动人群 餐饮 特色零售 休闲娱乐 餐饮 特色零售 休闲娱乐 日常生活 餐饮 服务配套 以“黎明新城”为主的住宅人群 周边企业工作人群 人群类型 人群来源 消费特点 消费优先顺序 以日常生活类消费为主 讲求购物的便利性和性价比 消费频次高 消费趋同性、聚集性强 消费忠诚度高 地铁、公交枢纽带来的随 机流动人群 借助捷运交通，来本项目 进行目的性消费的人群 消费滞留时间短 消费随机性高 消费主动性差 注重交通便利性 来本区域开展商务、拜访 活动的随机人群 其他流动人群 消费滞留时间短 消费随机性高 消费主动性差 立足黎明新城，辐射大东区、 面向沈阳中心区域 直接消费者： 项目周边区域，主要为黎明新城及次级商圈范围内的住宅居民 周边厂区工作人员的日常及商务消费 间接消费者： 捷运交通带来的流动消费群 前往本区域出差、拜访的随机消费人群 来自沈阳中心城区的消费补充 项目成功的基础 项目特色的发挥 年龄：18-55岁 人群属性：在本区域生活、工作的家庭型消费群 收入水平：人均月收入2,000元左右，家庭月收入在5,000元左右； 消费习惯：日常消费习惯就近解决 消费水平（RMB, 每次每人）： - 生活类：50-300 - 服饰类：50-500 - 休闲餐饮类消费（快餐等）：10-50 - 正餐类消费（特色餐饮/大型餐饮）：30-150 - 娱乐类消费：40-100 直接消费群体 消费特征 目标消费群分析 业态机会点分析 根基 - 满足本项目自身消费群的基本需求 日常生活消费、日常餐饮消费 日常休闲消费、配套服务设施 特色消费体验 区域功能升华 基本消费需求 提升 - 以特色、目的消费，增强消费捕获力 特色餐饮、主题零售 休闲娱乐、教育培训 亮点 – 彰显项目特色，造就不可替代性 Lifestyle主题广场 儿童体验中心 旗舰餐饮 立足黎明新城基本消费需求，挖掘区域潜在消费需求，寻求商业业态机会点 项目机会点小结 竞争机会点 以绝对化优势，对“压制竞争”项目形成打压； 对“直面竞争”项目，通过档次及业态定位的差异，形成项目竞争优势； 与“错位竞争”锁定不同目标消费群，以规避竞争。 体量机会点 综合考虑区域潜量、竞争、建筑可塑性等多方面因素，本项目合理的商业体量在2.65-5万平方米。 档次机会点 区域中-中高档商业存在市场空白。 客群机会点 区域常住人群是本项目最主要的消费群体。 业态机会点 立足黎明新城基本消费需求，挖掘区域潜在消费需求，寻求商业业态机会点。 目录 沈阳市宏观经济概述 大东区区域经济综述 大东区零售市场调研分析 黎明文化宫地块商业机会点分析 黎明文化宫地块分析 大东区非零售物业市场调研分析 黎明文化宫地块商业定位 1 3 4 5 6 7 2 黎明文化宫地块商业定位 PartⅠ 项目商业定位 案例借鉴 商业 开发机遇 需求 机会点 商业细节 档次规模机遇 业态机遇 主题定位及亮点建议 区域商业供给 市场竞争分析 需求 机会点 市场空间 项目SWOT分析 1 2 3 4 优势 机遇 挑战 区域消费习惯较传统 消费习惯及品质，需要一定市场培育期 SWOT分析 劣势 地理位置优越，交通便利 区域居住人口较密集，具有稳定而持续的消费需求 现有商业形态单一，档次偏低 开发商实力雄厚，注重产品的研发和设计，熟悉交通枢纽项目开发 开发商与本区域政府关系融洽 区域未来发展规划为项目商业提供空间和潜力 非传统商圈，商业聚合度低 现有商业品质较低、同