昆明锐理--2017年年报.docx

成都锐理数据处理技术股份有限公司 网址：电话：0871-657206982017年昆明房地产市场研究报告昆明锐理 1 城市概况及宏观环境分析1.1 昆明城市概况1.2 宏观经济1.3 人口情况1.4 楼市政策分析1.1 昆明城市概况【城市背景】昆明位于中国西南部，地处云贵高原中部，是滇中城市群的核心圈，亚洲5小时航空圈的中心，国家一级物流园区布局城市之一。面积21473平方公里，享“春城”之美誉，地处“9+2”泛珠三角区域经济合作圈、“10+1”中国-东盟自由贸易区经济圈和大湄公河次区域经济合作圈的交汇点。随着昆明至曼谷国际公路的通车，泛亚铁路的规划建设，以及正在建设中的昆明国际空港等重大基础设施的实施，昆明面向东南亚、南亚开放的“桥头堡”作用日益凸现。昆明正在努力建设成为中国面向西南开放的区域性国际城市。?城市定位?国家赋予城市的定位：民族团结进步示范区、生态文明建设排头兵、面向南亚东南亚辐射中心。?区域定位及规划：西南区域属于我国西部大开发区域，享受相关政策利好；在最新的西部大开发十三五规划草案中，着重打造“五横两纵一环”新格局（西部“十三五”规划的开发，主要按照铁路沿线和城市发展的布局进行。 “五横”涉及到5 个高铁线，包括呼和浩特到包头，连云港到兰州、新疆，（上海到）重庆到成都，（上海到）贵阳到昆明，昆明到南宁。 “两纵”是指包头-西安-重庆-贵阳-南宁，以及银川到兰州成都-昆明。 “一环”则是指沿边开发地区。）?城市在区域内和省内的地位：西南地区重要中心城市；云南省省会城市（政治经济文化中心）；滇中城市群中心城市。1.1 昆明城市概况【城市发展格局】昆明建城多年，随着城市的发展及省会城市地位的逐步增强，昆明行政区范围不断扩大，目前已成7区1市6县。十三五规划将昆明全市划分为中心城区、城市规划区和市域行政区三级，其城市版图会进一步扩大。4区8县（总面积15561平方公里）4区：西山、五华区、盘龙区、官渡区；8县：安宁县、富民县、晋宁县、呈贡县，宜良县、嵩明县和路南彝族自治县、楚雄彝族自治州的禄劝县。5区1市8县（总面积21111平方公里）5区：西山、五华区、盘龙区、官渡区、东川区；1市：安宁市；8县：宜良县、嵩明县、路南彝族自治县、禄劝彝族苗族自治县、富民县、晋宁县、呈贡县、寻甸回族彝族自治县；1995年10月，安宁撤县建市。1998年10月8日，国务院批准路南彝族自治县更名为石林彝族自治县。1998年12月6日，国务院批准：撤销地级东川市，设立昆明市东川区；将曲靖市管辖的寻甸回族彝族自治县划归昆明市管辖。7区1市6县（总面积21111平方公里）7区：西山、五华区、盘龙区、官渡区、东川区、呈贡区、晋宁区；1市：安宁市；6县：宜良县、嵩明县、路南彝族自治县、禄劝彝族苗族自治县、富民县、寻甸回族彝族自治县； 2004年，为利于城市对外扩张发展，昆明市辖区进行区划调整；2011年，呈贡撤县改区，省政府将呈贡新区的建设发展纳入现代新昆明建设战略中；2015年7月，晋宁撤县改区。?按照《昆明城市整体规划（2011-2020年）》，在昆明原有的7区1市6县的基础上不变，将昆明全市划分为中心城区、城市规划区和市域行政区三级。【城市发展格局】昆明中心城区对外扩张已有多年，整体来看，昆明东西南北各方向均有规划发展，但由于盆地地形的影响（东、西、北三面靠山，仅南面具有大面积开阔土地），昆明主力发展向南环滇池发展。2000年以前城市主城区发展方向2000-2010年城市主城区发展方向2010-2016年城市主城区发展方向2016-2020年城市主城区发展方向中心城市外扩世博滇池中心城市外扩高新区经开区北市区滇池旅游度假区中心城市外扩滇池东南泛亚新区山水新城中心城市外扩山水新城草海泛亚新区巫家坝会展呈贡区东白沙河80世纪90年代，昆明中心城区因经济发展及城市建设的需求对外扩张；1992年，昆明高新技术产业园区、经济开发区成立、滇池旅游度假区，为昆明主力发展区域；1996年，随着北站隧道的打通，北京路得到了本质上的改变，从此得以不断延伸，并逐渐演变成为昆明第一路，北市区得以快速发展。2000年左右，昆明世博会成功举办，奠定了城市向东北发展的决心，但世博临山，发展区域受限；2003年，“一湖四片”“一湖四环” 为主要内容的“现代新昆明建设规划”出台，成为昆明发展助推器，再次奠定昆明向南发展。2011年，昆明泛亚科技新区正式成立，区域内大量可开发土地资源，西北为城市重点发展区域；2012年，随着昆明巫家坝的搬迁，新螺蛳湾商贸城的搬迁以及“飞虎大道建设”等政策的出台，滇池及东南片区发展较快；北部山水新城为承接北市区对外扩张的主要区域，目前发展较快。泛亚新区持续开发，土地资源丰富，配套日趋完善；万达草海高总价拿地后，凭借丰富的景观资源，也将是