销售营销20100321武汉华侨城项目发展战略及定位报告.ppt

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封面 项目研究工作的阶段划分 本项目的研究路线 目录 1、武汉华侨城发展环境问题 2、武汉华侨城发展模式问题 3、新的市场环境下项目发展定位及发展总战略 4、住宅物业问题 5、项目规划问题 1、 武汉华侨城发展环境问题 1.1、历史机遇下的武汉华侨城 1.1、历史机遇下的武汉华侨城 1.2、华侨城集团资源分析 1.2、华侨城集团资源分析 1.2、华侨城集团资源分析 1.3、项目分析 1.4、武汉华侨城价值体系构建 1.3、武汉华侨城价值体系构建 1.3、武汉华侨城价值体系构建 2、武汉华侨城发展模式问题 马尔默的改造模式的启示——可持续发展的城市概念具有强大的吸引力 3、新的市场环境下项目定位及发展总战略 3.3、新的历史时期下项目发展总战略 4、住宅物业问题 物业类型布局 本项目整体开发节奏思路 启动区开发重点考虑方向: 与城市建筑、配套资源结合相对紧密;与旅游板块相对结合紧密; 售楼处选址昭示面及形象情景展示条件相对良好 受外界干扰相对较低、景观资源相对良好及均衡 遵循价值利用最大化原则,常规启动区产品市场价格相对最低,在项目开发前期应首先开发相对价值较低之地块。 根据上述原则综合考虑,本项目启动区选择H地块作为一期开发 1、特色商业风情街区布局及初步定位: 风情街区主要以旅游、休闲、文化为主题,设置咖啡馆、酒吧、甜品冰屋、书店、书法画廊、美术馆、博物馆、古玩店、旅游特色产品、茶艺馆、大众音乐舞台等,形成具有浓郁的文化、艺术气息的特色街区;原生态水域、植物、江湖、河道与湖岸栈道、游艇(刚朵拉、乌蓬船等民间特色水域交通工具)、栈桥、艺术雕塑自然与人文有机的结合;原本自然分割的各地块通过风情街区、内部河道又有机的联系在一起;该部分的现场展示将是项目销售阶段极具震撼力的情景体验,同时也是武汉华侨城最具魅力的区域。 2、湖岸及公共开放区域环境利用改造区域 原生态风景保护区域、 湖岸栈道、栈桥、 游艇、游船、自行车、绿化、雕塑小品共同组成武汉华侨城洋溢着生机勃勃、充满自然和谐的外围生活环境 3、公共开放大舞台 向社会青少年群体提供滑轮、滑板、极限单车等极限运动展示场地 临水售楼处情景展示 园区环境的塑造 临水公共环境的塑造 风情街氛围展示 样板房观湖效果展示 准现楼销售实力展示等 游艇码头区展示 会呼吸的窗 复合保温玻璃 园林中的太阳能光电系统 无污染建材 公共空间绿化 垂直立体绿化…… Thank you! 4.4 产品定位 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 吻合程度 本项目临地铁三号线,公交线路逐步增加;价格高,普通商务办公客户难以承受 价格、地段、交通等 小型企业办公,SOHO类 商务办公客户 本项目总价较高,普通自住客户难以承受 总价、地段、户型等 自住需求 普通自住客户 本项目距离主要商务区较远,商务氛围较薄弱 物业、地段、交通、配套 高档次、便捷的居住条件,兼顾投资 高端商务客户 本项目价格远高于周边其他项目同类产品,难以在租金上实现同样涨幅,收益率较低 地段、租金、收益率 通过房屋的出租获取收益 长线投资客户 本项目的长期综合开发必将带动项目自身及周边物业的增值,投资价较高 地段、增值潜力 通过房屋短期内的快速增值变现获取收益 短线投资客户 项目情况 考虑因素 需求动机 需求客户类型 建议小户型酒店式公寓体量控制在8-10万平米 小户型酒店式公寓产品客户预判: 结合小户型酒店式公寓产品客户需求特征分析和本项目实际情况,建议控制体量在8-10万平米,保持项目整体形象统一,同时降低销售风险。 4.4 项目户型定位 根据武汉高端客户的需求及市场供需情况,确定本项目的户型面积配比 户型以140-160平米的三房和180-200平米的四房为主,所占比例分别为34.5%、28.1%,以高门槛树立高形象、高档次;在城市资源较高、景观资源较低位置规划少量80-90的投资型酒店式公寓;A地块别墅、类别墅类物业比例高于H地块。 100% 139 27.3% 27.3% 100.0% 38 72.7% 72.7% 100.0% 101     合计 5.0% 7 1.4% 1.4% 5.3% 2 3.6% 3.6% 5.0% 5     商业公建 10.1% 14 2.9% 2.9% 10.5% 4 7.2% 7.2% 9.9% 10   400-600 独栋 15.1% 21 5.8% 5.8% 21.1% 8 9.4% 9.4% 12.9% 13   200-260 联排 7.2% 26.3% 10 15.8% 21.8% 22 高层 28.1% 39 7.2% 0.0% 0.0% 0 20.9% 5.0% 6.9% 7 洋房 180-200 四房 34.5% 48 10.1%

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