2010年7月苏州雅诗阁酒店公寓的项目融资计划书.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 本项目介绍 苏州商业房地产市场研究 同类产品研究 综合分析 项目改造方案 项目财务分析 项目融资计划 1、便捷的交通 2、黄金商业地段，紧邻地铁 出口。 3、附近商业气氛浓郁，新一 轮商业改造即将开始。 4、产权可分割 5、雅士阁酒店管理品牌 一、项目SWOT S 1、土地稀缺、中心城 区同类项目稀有 2、住宅市场低迷，导 致投资客纷纷把重 点转向商业地产 O W T 1、占地面积小，容积率高。 3、以公寓的角度来说，附近环境比 较嘈杂。 4、水电运用是目前住宅的二倍 5、停车位数量不足 1、政策风险 2、酒店公寓规划的设计 3、投资者预期租金的实现 4、定价问题 5、酒店式公寓成本较高 6、经营酒店管理公司的方式 及口碑 本项目介绍 苏州商业房地产市场研究 同类产品研究 综合分析 项目改造方案 项目财务分析 项目融资计划 一、项目改造后状态 现本项目整幢大楼高度为88.8米，地下室5米，一层5米，二至八层4.8米，九至十层4.2米，十一至十九层3.6米，二十层4.8米。二十一层是可上人平台，能改造成屋顶花园 。 本项目具有很高的商业投资价值，1至5层（10200平方米）可打造成为商圈稀缺的黄金商铺外，6至19层（20200平方米）规划改造成雅士阁旗下星级全装修酒店式公寓等，20层（1300平方米）可改造成复式酒店公寓，21层（1300平方米）拟改造成屋顶花园变成酒店公寓配套会所。酒店式公寓管理为全球著名的雅士阁酒店管理公司。酒店公寓部分22000平方米，可对外销售。整体项目约在2011年前完成整体改造，全新改造的完成后，本项目势必成为石路商圈中最引人注目的商业地标项目。 屋顶花园、配套会所 20F 6-19F 雅士阁酒店式公寓 楼 层 房产面积 (平方米) 二十层 1311.58 楼 层 房产面积 (平方米) 一层 1838.61 二层 2091.13 三层 2084.67 四层 2081.9 五层 2127.86 旗舰店、精品商厦 1-5F 楼 层 房产面积 (平方米) 六层 1895.22 七层 1428.36 八层 1311.58 九层 1379.85 十层 1379.85 十一层 1379.85 十二层 1379.85 十三层 1379.85 十四层 1379.85 十五层 1379.85 十六层 1430.72 十七层 1430.72 十八层 1430.72 十九层 1400.85 引进全球最大的国际服务公寓业主和运营商 ——雅诗阁 二、经营方式 整体改造成本人民币。商铺长期租赁，一层租金设为15元/平方米/天；?二楼租金设为7.5元/平方米/天；三楼租金设为5元/平方米/天；四楼租金设为3.75元/平方米/天；五档租金设为3.75元/平方米/天；每年租金递增率为3%。出租期拟为10年。 酒店式公寓部分对外出售，以市场同类项目价格信息分析为依据，本项目酒店公寓最终实现均价为17000元/平方米。一年内销售完毕资金回笼。第一季度售出30%，第二季度40%，第三季度20%，第四季度10%。 本项目介绍 苏州商业房地产市场研究 同类产品研究 综合分析 项目改造方案 项目财务分析 项目融资计划 采用净现值（NPV）和内部收益率（IRR）以衡量项目的财务可行性 条件假设： 本项目为21层高层，总建筑面积为32464.03平方米，总价约2.76亿元。拟设1-5楼为商铺，6-20楼为酒店式公寓，21楼为花园屋顶。假设商铺长期租赁，出租期拟为10年。酒店式公寓部分对外出售，由雅诗阁酒店管理公司进行管理。以目前市场同类项目价格信息分析为依据，本项目酒店式公寓实现均价17000元/平方米。 1、项目改造后形态： 楼层分布 项目形态 总面积 1-5楼 商铺 10224.17 6-20楼 雅士阁酒店式公寓 21298.7 21楼 花园屋顶 1300 2、项目收购成本： 项 目 单价（元/㎡） 总建筑面积（㎡） 成本（万元） 项目收购 商铺 1-5F 12324 10224 12600 酒店式公寓 6-20F 7043 21299 15000 总计 - 31523 27600 3、项目开发成本表： 项 目 单价（元/㎡） 总建筑面积（㎡） 成本（万元） 项目改造成本 商场 1000 10224.17 1022 酒店式公寓 3000 21298.7 6390 项目管理费 改造成本2.5% - - 185 不可预见费 改造