2011年8月枣庄市枣矿集团“四位一体”的项目前期的的策划的研究.pptVIP

6 土地价格分析 1、项目结构 2、新城区土地成本分析 3、保障房土地价格 4、商品房土地价格 5、项目土地总价款 枣矿集团四位一体项目 保障房 商品房 公共服务设施 城市道路 占地面积：530亩 建筑面积：45.87万㎡ 占地面积：1416亩 建筑面积：141万㎡ 占地面积：135亩 建筑面积：7.1万㎡ 主干路：21.27万㎡ 项目结构 土地熟化成本=征地拆迁成本+基础设施投入+建设用地报批费用 征地拆迁成本：30万元/亩 包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。 基础设施投入：15万元/亩 前期新城区基础设施投入20多亿元，建成区面积10平方公里，每亩15万元。 建设用地报批费用：3万元/亩 包括新增建设用地有偿使用费16元/㎡，耕地开垦费1万元/亩，征地管理费取征地费用的2.8%。 土地熟化成本：48万元/亩 新城区土地成本分析 保障房土地价格 根据相关政策，保障房用地采用划拨的方式，土地价格取土地熟化成本。 新城区土地熟化成本48万元/亩 保障房用地530亩 保障房土地价格=48万元/亩×530亩=25440万元 土地出让方式 商品房土地价格 方式一： 政府仅负责征地拆迁，由开发商负责项目范围内的公共服务设施、城市道路建设以及房地产项目的开发实施。此方式把公共服务设施和城市道路建设成本摊入房地产项目开发成本，土地出让价格较低。 方式二： 政府负责征地拆迁及公共服务设施和城市道路的建设；开发商只负责项目净用地内的房地产项目实施。土地出让价格较高。 政府负 责项目 开发商 负责项目 方式一 征地拆迁 公共服务设施 城市道路 房地产项目 方式二 征地拆迁 公共服务设施 城市道路 房地产项目 公共服务设施和城市道路投入 650 2000 3250 行政管理 面积（㎡） 单位成本（元/㎡） 总成本（万元） 教育 52000 3500 18200 文体设施 8125 2000 1625 市政公用 2600 2000 520 社区服务 3835 2000 767 城市道路 212700 300 6381 合计 282510 28143 商品房土地价格 测算依据 商品房土地面积——总用地1997亩，净用地1416亩 开发规模——住宅建筑面积126万㎡，商业建筑面积15万㎡ 开发成本——商品房建设成本3200元/㎡ 销售价格——住宅5000元/㎡，商业8000元/㎡ 相关税费——销售费、不可预见费、财务费用、印花税、营业税及附加、土地增值税、所得税等 开发商利润率——开发商成本利润率定为15% 商品房土地价格 净用地 总用地 土地出让总价 （亿元） 数量 （亩） 出让单价 （万元/亩） 数量 （亩） 出让单价 （万元/亩） 方式一 1416 113 1997 80 16.07 方式二 1416 133 1997 94 18.83 土地出让价格测算 按照方式一进行商品房用地出让，土地出让收入为16.07亿元，折合净用地出让单价113万元/亩、总用地出让单价80万元/亩； 按照方式二进行商品房用地出让，土地出让收入为18.83亿元，折合净用地出让单价133万元/亩、总用地出让单价94万元/亩；政府公共服务设施及城市道路投入2.81亿元。 商品房土地价格 单位：元/㎡ 商品房土地价格 开发利润 销售价格 开发成本 项目 7 6 5 4 3 2 1 序号 6.46% 11.16% 15.50% 21.88% 利润率 323 534 714 955 利润 5320 5320 5320 5320 销售均价 4997 4786 4606 4365 小计 660 660 660 660 相关税费 2630 2620 2610 2600 建设成本 1707 1506 1336 1105 楼面地价 170万元/亩 150万元/亩 133万元/亩 110万元/亩 土地单价 开发商利润分析 项目土地总价款 占地面积 （亩） 出让方式 土地单价 （万元/亩） 土地总价 （万元） 保障房 棚改房 426 划拨 48 20448 廉租房 147 划拨 48 7056 经适房 57 划拨 48 2736 小计 530 划拨 48 25440 商品房 1416 出让 133 188328 合计 1946 125 213768 7 项目实施建议 1、双方职责分工 2、项目实施建议 双方职责分工 政府： 负责项目土地征地拆迁工作； 负责项目周边主干路的建设工作； 负责建设中小学等公共服务设施； 负责解决项目建设用地指标问题； 对项目规划设计进行管理； 对项目开发建设进行监督并协助办理相关手续。 枣矿集