2011年长沙中房·F联邦营销推广的策略提报.ppt

* 二、各户型单价确定 根据之前所设定的户型均价，进行系数评分： 94平米二房： 栋号 房号 面积 系数调整原因 修正系数 基价 单价 18 02 93.67 景观差：0 朝向差：-0.005 间距：0　　　 户型：0 采光通风：0 0.995 5325 5298 18 05 93.67 景观差：0 朝向差：+0.005 间距：0　　　 户型：0 采光通风：0 1.005 5325 5352 117.97平米小三房： 考虑到18栋03、04号房在景观、朝向、间距及通风采光上无差异建议统一取基价： 5153元/平米 128-130平米大三房： 栋号 房号 面积 系数调整原因 修正系数 基价 单价 18 01 130.79/128.14 景观差：-0.005 朝向差：-0.005 间距：0　　　 户型：0 采光通风：0 0.99 5010 4960 18 06 130.79/128.14 景观差：+0.005　 朝向差：+0.005 间距：0　　　 户型：0 采光通风：0 1.01 5010 5060 * 开盘前： 只享受VIP优惠 ，二房一万抵二万，三房一万抵三万 利用高优惠政策，不让客户觉得价格过高 三、折扣优惠控制 开盘后： 实行，一次性95折，按揭99折，分期97折。 但销售线内部可控制一定的折扣幅度，形成优惠梯度，通过折扣的处理，有利于促进客户的成交。 建议增加分期付款方式，针对下半年银行按揭放款困难，不利于开发商回款，同时也不利于后续销售，增对办理分期付款的客户，给予三个点的优惠力度。 * 折扣预计： 根据9、10号栋付款情况分析，预计18号栋一次性付款占13%，分期付款占10%,银行按揭占77% 售楼部预计成交折扣：0.95*13%+097*10%+0.99*77%＝0.9828 四、面价制定 二房总面积：7619.04平米；大三房总面积： 4665.24平米 VIP折扣 （72*10000+36*20000）/12284.28＝117元/平米 折扣类型 折扣 比例 正常折扣 一次性95，分期：97，按揭99 80% 营销总监 一次性94，分期：96, 按揭98 10% 总经理 一次性93，分期：96，按揭97 5% 执行董事 一次性92，分期：95 按揭96 5% 通过加权平均后， 平均折扣率为97.93 总体面价上调：226元/平米 * THE END * 建议请一个学生做专门发帖 每天上午九点安排发帖任务，下班前将发帖内容以邮件形式上报 * 组织看房团活动——提前和各大网络资源对接人沟通，确定看房团时间，一方面增强项目的知名度，同时增强项目人气，建议针对所有的看房团，营销中心统一额外优惠1%，以免因折扣等原因延误了看房团的时间。 * 163、腾讯等网络平台财经类信息，当客户点击财经类后，自动弹出项目信息，有效针对目标客户，进行针对性传播。 网络联盟 * 报纸广告具备的特性是投放面较广，持续影响力较深，但由于费用较高，不作为主流媒体，因此建议在蓄客卡期投放一个半版报纸广告，开盘前期投放两个整版报纸广告 1、9月30日，在潇湘晨报投放VIP卡发放半版报纸广告， 主标：玩山·无止境 副标：93——117平米溪居户型，最高优惠一万抵三万 2、10月19日，在潇湘晨报投放以VIP发放及报纸软文 标题：溪居生活 一触即发 93——130平米溪居户型，最高优惠一万抵三万 3、10月25日，投放以项目开盘信息为主题的整版报纸广告 标题：溪居生活 一触即发 93——130平米溪居户型荣耀推出 10月28日盛大开盘 报广——9月30、10月12、10月25日，共计投放三篇报广，同时在10月19日针对岳麓区投放一次夹报 * 湖南快乐购是一家以电视购物、网上购物等多媒体为销售平台的现代流通企业，在湖南本土以形成良好的口碑效益。 在后续营销推广中，建议与快乐购实行媒体嫁接，对项目目前在售房源及商铺进行电视营销炒作，为18#蓄客提供有效的客源。 主要优势在于对项目信息的传达性更强，有助于扩大项目市场知名度。 推广建议——快乐购——针对地级市客户，进行有效的营销 * 1）针对所有F联邦老客户进行短信群发； 2）针对全城特别是区域客户进行短信群发； 短信的目的是效率高，信息及时，因此在后续的时间内，将加大短信投放力度，加强短信投放范围。 时间：9月30日—11月15日（每周四、五、六、日）共计35天 范围：全城，周边区域为重点 数量：10万条/天，共计350