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2014年04月深圳深业南方地产金沙洲住宅的项目发展的的策划的报告文本
谨呈:深业南方地产(集团)有限公司
深业南方地产金沙洲住宅项目发展
策划报告文本
2
报告思路框架
前言
项目界定
项目住宅市场分析
发展策略分析
发展定位体系
住宅大市研究
区域住宅市场
SWOT分析
发展策略
开发模式建议
产品设计建议
客户定位
物业发展建议
工作背景
工作目标
市场定位
形象定位
产品定位
城市宏观背景分析
广州经济环境
广州规划战略
区位价值前景
基础研究
发展策略及定位
开发及产品建议
价格定位
项目理解
项目属性
开发条件
物业初判
开发成本估算
财务效益分析
投资测算分析
投资测算分析
未来竞争态势
借鉴案例研究
Part1
前言
工作背景
工作目标
√
√
合富辉煌的策划工作立足于大量的基础研究之上
我们进行的工作:
工作内容
收集的数据
进行的访谈
进行的分析
城市与片区宏观背景研究
房地产市场研究
金沙洲的城市背景与经济情况
项目在广州及金沙洲区域中的区域地位
项目所在区位的配套设施和交通
金沙洲房地产市场格局与片区发展状况
金沙洲区域在售的住宅供需情况
周边市场的市调工作
8位政府官员
10多位业内人士
市场环境分析
对目标客户群及购买能力、意愿的初步预测
客户访谈
金沙洲主流购房群体区域消费特征
片区房地产市场消费者特征分析
约30位购房客户访谈
20个以上项目的现场调研
项目主流客户群预测
对目标消费者消费习惯、购房能力、倾向的研究分析
城市宏观背景研究
区域规划研究
房地产市场研究
目标客户研究
产品定位研究
多个项目的市场调研
超过40次访谈,主要包括城市规划研究、房地产市场研究、客户及业内人士访谈等方面
充分的市场数据收集
首先,在理解项目之前,我们需要对企业背景和策划要求进行了解
企业背景:
深业南方地产(集团)是深圳市政府全资直属大型国有企业。成立于1991年4月,1997年在香港联合交易所上市,至今已有20多年从事房地产行业历史。
开发理念:
在保持深圳业务延续的基础上,重点发展广佛地区,择机进入泛珠三角地区重点城市,在产品业态上,全力打造高端精品住宅;并积极拓展城市商业地产和资源性休闲地产开发
项目背景:
该项目地块(B3702A-06)于2010年11月被深业南方地产地以22.1亿元成交,楼面地价8350元/㎡,成为金沙洲的新“地王”。该地块曾被深圳鸿荣源以21亿元折合楼面地价7935元/平抢下,但之后该公司未缴清地价,地块被收回。
企业背景
策划目标:从市场出发,寻求产品发展的方向,为项目的开发提供可靠支撑
策划背景
该项目是深业地产在广州市场的第一个住宅项目,“地王身份”进入市场,受到各方的关注,项目开发关系深业地产的整体发展战略,受到项目开发商的高度重视
企业目标
通过首个广州住宅项目的开发,在广州市场树立企业的高端品牌形象,为企业发展战略的顺利实施奠定基础,并顺利实现项目价值
这个项目是我们在广州的第一个住宅项目,而且又是金沙洲的地王项目,我们必须把这个项目做成功,而且要在金沙洲树立我们的品牌,因为这不是我们在广州的最后一个项目
——深业南方地产刘经理
Part2
项目界定
项目属性
开发条件
物业初判
√
√
√
准确界定项目属性、明晰核心问题是项目发展的基本前提
我们进行的前期工作
区域整体形象定位
区域交通状况梳理
区域配套情况分析
区域板块价值鉴定
项目属性
区域形象:广佛都市圈中心的金沙洲居住新城,区内大盘林立,配套设施
已渐完善,城市价值突出
项目位于广州西部的金沙洲,是政府重点打造的居住新城
区内云集了万科、中海、保利、恒大、时代、城建、新世界等品牌发展商的二十个大型社区
区内配套设施完善,商业氛围浓,城市价值高
区域交通:现状区内路网完善,轨道交通便捷,人流出行较便利,车流便捷性一般
金沙洲大桥
沉香大桥(待建)
大坦沙大桥(待建)
目前区域内道路网较完善,山前大道、环城高速、环洲三路沙凤一路可使区域内与广佛便利联系
金沙洲大桥与区内公路连接,区内出行便利,未来沉香大桥和打探沙大桥的建成,项目出行便利性大幅度提升。
地铁6号线三个站在本区域,人流出入快速便捷
项目地与地铁站距离均在1km以上,人流出行受到一定限制
环城高速
山前大道
环洲三路
沙凤一路
学校
医院
商场
餐厅
银行
横沙学校
沙凤小学
广附实验学校
海北小学
金沙学校
传芳小学
华侨中学
金沙中学
…………
广州中医药大学金沙洲医院
百佳超市
卜蜂莲花
吉之岛、
万宁
广百百货
…………
肯德基
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