商业地产DOC凌峻文华集团地产项目开发战略研究报告（完整版）71页.doc

湖南衡阳文华集团 地产开发战略报告 凌峻（中国）房地产策划代理机构 二零零七年九月 目录 前言 第一部分：市场及项目发展现状 一、衡阳商业与住宅市场发展现状 二、项目地块分析 三、项目总结性分析 第二部分：项目整体开发战略 一、项目整体开发思路 二、项目整体开发理念 三、项目整体开发策略 四、项目整体规划布局建议 五、项目整体发展战略目标 六、项目整体的开发步骤和开发周期 七、项目整体产品定位 八、项目整体功能与形象定位 第三部分：商业物业整体开发战略 一、商业物业的开发理念 二、商业物业产品定位 三、商业物业形象定位 四、商业物业市场定位 五、商业物业的功能定位及经营定位 六、商业物业目标客户定位 七、产品规划策略 八、商业物业运营策略 九、商业物业的赢利模式 第四部分：住宅物业开发战略 一、住宅物业开发思考 二、住宅物业开发目标 三、住宅物业目标客户群分析 四、住宅物业开发战略 五、住宅物业产品定位 六、住宅物业形象定位 七、住宅物业市场定位 第五部分：写字楼及公寓物业开发战略 一、写字楼/公寓物业开发思路 二、写字楼物业开发战略 三、公寓物业开发战略 结束语 附：大型购物中心规划借鉴案例  前言 本项目位于解放路西段地块，作为城市优质的综合地产项目，须以全新、现代、国际视野进行打造。根据前期的市场调研分析，结合项目的地块特征，我们可以判断本项目具备打造成城市综合体的条件。 本项目在解放路核心商圈的优势资源基础上,应突破现有的商业物业的规划状况和现有的消费模式，为衡阳城市带来新的商业气息。在商业的强势带动下，项目开发将启动住宅、公寓、写字楼项目，最大化地挖掘项目的地块价值。 本方案在市场调研报告的基础上，将从市场回顾、整体开发、商业、住宅、写字楼及公寓开发撰写项目的开发战略，从而形成切合市场并具备可操作性的战略方案。同时在方案中提出部分规划设计内容，具体的规划设计建议在《规划设计建议书》中说明。 项目发展战略分析导向图 市场及项目发展现状 商业与住宅市场发展现状 开发项目SWOT分析 项目整体开发战略 整体开发思路 整体开发理念 整体开发策略 整体开发布局 整体开发目标 整体开发周期和步骤 整体定位 商业物业整体开发战略 商业物业的开发理念 商业物业产品定位 商业物业形象定位 商业物业市场定位 商业物业的功能定位及经营定位 商场目标客户定位 住宅物业开发战略 住宅物业开发思考 住宅物业开发目标 住宅物业目标客户群分析 住宅物业开发战略 住宅物业核心定位 写字楼及公寓物业开发战略 写字楼/公寓物业开发思路 写字楼物业开发战略 公寓物业开发战略 第一部分：市场及项目发展现状 一、衡阳商业与住宅市场发展现状 （一）、商业市场发展现状： 1、商业中心分布 衡阳的商业核心位于中山路和解放路交汇处。中山路是衡阳历史最悠久的商业街区，其是衡阳目前人流量最大的商业街。 2、衡阳经营模式 衡阳一直以来都以侧重临街商铺为主，临街商铺一直受到市场的追捧，直到广百百货的出现才打破了这种局面，促成临街商铺与百货购物中心并驾齐驱的局面，在消费形态上第一次出现了“购物中心”的经营模式。 3、衡阳高端消费方式 衡阳市内缺乏高尚的购物中心和中高档的商品经营，因此，衡阳金字塔尖的消费群体更愿意前往长沙或者广州消费、娱乐，而不在本地消费。 4、城市商业格局 衡阳的商业市场环境已形成以解放路为中心的格局，以珠晖大市场、五一大市场和白沙洲商贸区为副中心商贸区。城市的老商圈集中在解放路和中山路，此商圈是城市零售商业的核心地带，其它商圈集中的是专业市场和批发市场。 5、商业市场竞争激烈 商业市场竞争激烈，特别是超市、百货业竞争相当激烈，商业市场发展空间较窄。目前晶珠、广百两家超5万平方米大型购物中心，加上香江百货和百姓仓行多家连锁超市，而衡阳本身固有的消费力有限，导致商业竞争趋于激烈。 6、商业形态分析 目前商业投资与休闲购物以临街商铺为主，商业区都是由商家自由发展起来，缺乏较系统的规划。商业以临街商铺的经营与投资热度要优于商场铺。 7、缺乏真正的现代购物中心 衡阳商业市场不缺乏大型购物中心，有过剩之势，但缺少一个真正意义上的现代化多功能的大型购物中心，特别是缺乏一个休闲体验式的购物乐园。 （二）、住宅市场发展现状： 1、近年来，衡阳市商品房销售与竣工面积有所增长，但是空置率较高，造成空置率较高的原因部分开发商未能重视产品的整体规划设计、户型设计等产品因素和有效目标消费群体需求。 2、衡阳市商品房成交均价稳中有升，原因在于高层住宅的开发量所占比例增长，促使开发成本提高，拉升了整体房价，也使得衡阳房地产开发的整体素质有所提高。 3、商品房价格的稳步上升体现了衡阳房地产市场稳健发展。衡阳房价虽然是有所上升，但相对其它同类