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东方沁园会所管理方案 第一部分 会所的魅力?? 休闲会所是指在一些居住小区内建立、主要供小区业主使用的集聚会、健身、娱乐等休闲功能于一体的公共场所。在国外，会所的质量高低已是决定人们购买住宅的重要条件之一。一个功能齐全的休闲会所一般要包括以下几个部分：1．聚会场所，包括餐厅、咖啡厅、多功能厅甚至户外草坪烧烤厅等；2．健身场所，包括健身房、游泳池、韵律室、壁球厅、台球厅、网球场、小型高尔夫练习场、攀岩、桑拿等；3．娱乐场所，包括阅览室、音乐厅、放映厅、儿童娱乐室；4．综合配套，如小型超市、小型诊所以及幼托园等等。一个功能齐全的会所，基本上能够满足小区内业主日常生活、休闲娱乐的需要。在香港，会所起初的设计思想是为中小型居室配套，因为随着社会的发展和关系的复杂化，仅靠客厅已不能满足人们对社交和休闲娱乐不断增大的需求，这就要求营造一个既注重家居生活私密性，又将生活空间充分拓展为经济、实用的居住环境。购房者在购买了带有休闲会所的住宅后，相当于拥有了一座属于自己的大型豪华、多功能的“客厅”。在保持自家居住私密性的同时，又能充分利用会所的齐全功能与宾朋聚会，既免除操劳之苦，又充分享受社交、休闲的乐趣，提高了档次。尽管休闲会所对于我们来说还是一个新事物，但随着人们消费意识的转变以及对生活质量要求的不断提高，休闲会所作为一个有利于改变人们生活方式、提高人们生活质量的小区配套场所，必将成为楼市的新卖点。? ?调查显示，目前北京几乎所有的商品房项目均建有会所，而且越是高档项目，其会所建设标准与配套档次也越高。然而，从正在经营中的小区的会所情况看，其亏损比例却高达60％，即便是没有亏损的会所，大多也处于一种勉强度日的尴尬处境之中。原因除了开发盲目以会所显示自身项目档次外，还与会所前期规划定位与后期经营有关。?一是会所供需结构失衡。有的项目自身档次并不高，甚至是经济适用房，但在会所建设上，却盲目攀比求大、求全，具体表现在配套档次和配套种类上，其会所面积小则2000平方米，大到5000平方米，保龄球、游泳、桑那、中西餐厅等应有尽有，让人搞不清这配套会所是给普通业主用来，还是为富豪提供的，结果建完了却没人用的起，其庞大的建筑体只能成为一种摆设。二是会所定位无主题。以为什么都有了就一切OK了，孰不知这种什么都有却什么也不精的定位往往忽视了使用者的需求。比如京城某项目客户群大都是高级白领，但开发商在会所定位时，将3000平方米的会所建成了一个大杂货铺，健身、休闲、餐饮、大排档、会议室等应有尽有，且混在一起，导致刚开始时人来人往，越往后越没有人去了。三是会所建设的盲目性。会所在很大程度上代表着一个项目的自身品质，其主要目的在于满足业主的生活休闲使用，但这并不等于每一个项目都必须建设会所。某大型居住区内有十余个商品房项目，周边商业设施发达，娱乐休闲场所云集，但几乎区内所有项目都规划了自己的专属会所，业主使用明显不多。另外，有些大型小区由于面积很大，在规划时忽视了业主使用的便利性，将会所放在了某一个边缘地带，使其他居民从家到会所至少要走十几分钟，缺乏便捷性，从而使会所的共享性很差。?四是会所的经营方式不明确。很多项目在销售中，明确告知其配套会所是业主专属会所，只服务于区内业主。但入住后，却发现会所是全部对外开放的，其人员的复杂性使业主大为光火，矛盾不断，会所没法运营。但开发商对此也另有苦衷，因为业主使用根本无法保障会所的日常开销。这就需要引起人们的另一个重视问题了，即会所的专业化经营。会所经营方式作为小区配套的重要组成部分，也作为开发商卖房的卖点之一，会所的产生与发展，一直跟随着房地产市场发展的轨迹。从最初的简单拷贝会所，到越做越大的综合类会所，到极尽豪华的精品会所，到独辟蹊径的特色会所……会所走过了一条从无到有，发展壮大的路。?但随着一些小区的交房入住，会所真正建起来后却成了“烫手山芋”：有的会所规模小，适应不了社区居民的文化生活需求，形同虚设；有的会所规模大，投入也大，除了庞大的前期投资，后期的维护和保养费用难以支撑；有的会所定位不准，没人消费；有的会所经营不善，“入不敷出”……有报道称，目前市投入使用的会所中，0％以上亏损。造成会所经营困境的原因主要有两个方面：一是会所定位不准，开发商要清楚地知道会所的目标客户是谁，然后才能根据业主的消费能力确定会所的规模、功能；二是会所没有对外开放，小区业主的人数毕竟非常有限，因此开发商最好在保证小区不受干扰的前提下，对外开放会所，以增加会所收入。会所的英文名字叫CLUB，也就是俱乐部，是康体、休闲、联谊的地方，目前会所提供服务主要包括：?1、交流活动场所：酒吧、咖啡厅、；2、康体娱乐场所：健身中心、棋牌室、台球室、乒乓球室游泳池；?3、文化活动场所：图书室、阅览室等；?从会所的经营方式上看，主要分为以下3种