首创置业产品标准化的思路和要点-80页.ppt

* 1、概念规划方案设计阶段 包括投资分析阶段和概念规划方案招标。 完成的标志是确定项目概念设计实施方案 概念方案阶段的项目发展进程，应通过立项\决策会\土地获取\《土地使用证》 应与各部门配合，明确产品实现的整体开发思路，以及各环节操作的控制要点。 8个输出文件：《项目设计委托及费用清单》\《项目设计总体控制计划》\《单体技术措施》\《园区技术措施》\《示范区及一期材料，部品，及设备清单》\《综合经济技术指标表》\《项目住宅单体面积统计表》\《公共服务设施指标表》。其内容应跟进项目操作全过程，不断补充深入，直至最终定稿。并按阶段重要节点进行网络备份。 * 1.1收集整理宗地输入条件 1）自然客观条件 宗地位置：城市位置\区域位置 宗地现状：宗地照片\四面景观\地貌现状\水文地质\绿化植被\气候气象\空气质量\噪音状况\特殊地下物等。 宗地所在片区的总体规划：政府对宗地所处区域的规划设想和建设计划。 交通状况：公交流线\附件站点\私家车路线\周边现状道路名称\级别\尺寸及断面\城市道路规划 公共服务配套设施：宗地周边的教育\医疗\商业等服务配套设施现状及政府规划。 市政设施：市政给水\排水\电\气\热\网络\有线等设施现状。 对1000米以内的不利因素进行全面调查，将不利因素规模\影响\发展趋势尽可能掌握清楚，可能情况下，请专业机构测试（噪音\废气等），取得科学数据和正式的《环境评估报告》 2）政府客观条件 宗地红线图 规划设计条件 3）当地政策和法规要求 日照间距\消防间距\房屋面积测绘计算的具体方法\人防\车库的具体要求等 此部分条件应由投资拓展部配合整理提供。 1.1、收集整理宗地输入条件 * 1.2、《立项报告》的规划设计部分 本节点的主要工作有： 进行用地分析(容积率强排方案） 确定项目类型或参照项目 编制《项目设计总体控制计划 编制《项目设计委托及费用清单》 完成容积率强排方案（可由合作伙伴完成） 项目材料设备标准 （设计流程提供标准范例） * 1.3、用地分析 自然资源分析（对地表植被\地上冲沟等分析） 气候气象分析 日照风向分析 水文地址分析 结构形式初步建议 特殊地下物 景观\视线分析 坡度\坡向分析 噪音分析 交通流量分析 防洪措施分析 * 1.4、确定项目类型 根据项目实现目标及操作方式的不同，将新开发项目分为创新项目和标准化项目。 1）创新项目：树立品牌，创新产品，开发周期12个月以上，设计成本100元/m2以上。 2）标准化产品：传播品牌，复制产品，开发周期在9个月以下，设计成本在50元/m2以下。复制产品面积比率超过70% 优化产品成本、性能、品质，扩大集中采购率为目标。 以成熟产品为基础，经过产品评估和客户反馈过程，优化至标准化产品，录入《标准化产品目录》 客户定位 销售推广总体计划 交房标准 成本要求 物业管理模式 项目开发计划 了解设计相关的各项输入条件 概念设计任务书 完成输出文件 * 1.5、完成概念方案设计 设计单位选择 设计评价标准制定 总体概念方案确定 单体概念方案确定（平、立、剖面） 指标表填写，包括《综合经济技术指标表》、《项目住宅单体面积统计表》、《公共服务设施指标表》 深化方案设计指导书 《项目设计总体控制计划》 《项目设计委托及费用清单》 全区《单体技术措施》 全区《园区技术措施》 示范区规划及单体（平、立、剖）方案 三个指标表：《综合经济技术指标表》、《住宅单体面积统计表》、《公共服务设施指标表》 立项报告（终稿全文） 可研报告（终稿全文） 深化方俺设计指导书的附件 项目概况及用地分析 项目一级开发计划及二级开发计划 市场定位和产品建议 成本控制因素与工程管理意见 概念设计研究结论 方案设计需要解决的问题 项目设计各环节的综合分析 附件目录 * 2、深化方案阶段 对新项目而言，设计工作范围是指项目一期（含示范区） 景观设计工作和室内设计工作全面展开 各专业技术细节尽可能全面、深入、系统地进行分析、论证并确认，以减少施工图阶段出现较大的反复为目的。该阶段需对产品进行定量描述，确定产品细节。 完成标志：《施工图设计指导书》的编制。 完成规划和单体报批，取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》 * 3、施工图阶段 此阶段工作完成标志是:完成《一期单体施工图》及《一期总图施工图》 配合项目发展进程，完成施工图外审、节能审查、消防审查等。 * 3.1、完成示范区基础施工图 是否先完成示范区或一期的基础施工图并提前出图，根据项目开发进度具体决定 项目公司提供详勘报告及试桩报告 提供的详规批复文件 施工图内审 建筑节能计算书、结构计算书 三个指标表、单体技术措施、材料设备部品清单做进一步完善。 室内设计基本完成，反馈到施工图设计中 单体施工图外审：（提供图纸及