2011西安紫薇·永和坊下半年营销提案.pptVIP

4 需要协调解决的问题 1、增强情境展示 别墅样板间内部设计应加强功能区域与展示区域的设置，尽可能从视觉、触觉、听觉、嗅觉等全方位展现一个“家的”品质与温馨 卧室里的全家福 庭院的另一侧是孩子的空间孩子参加比赛的照片跟棒球手套摆在一起，边上还有一 个“最佳新人”的荣誉奖项，看得出来，棒球是孩子的荣耀 客厅里播放着经典动画片 2、销售道具制作全面开展 商铺推售期间所涉及的效果图、包装及设计方案以及商业宣传手册的制作与投放 相关物料 3、淡季适当加强网络投放 目前网站出现明显的分众化倾向，如何将本案确定的营销对象与互联网上有确定的具有不同共性的聚集对象有机结合，找到两者交集，再树立品牌，扩大知名度前提下使宣传推广更具针对性。 结合本土品牌网络营销与借鉴外埠品牌网络推广建议如下 新政下各竞品销售卖场的情况 区域内竞品 价格变化 付款优惠 推盘变化 项目 来客来电 备注 万科 金域曲江 金地 湖城大境 中海 御湖公馆 华侨城 壹零捌坊 融侨 曲江观邸 新政对紫薇永和坊销售卖场的影响 产品受限：限购政策出台，冲击现场销售， 来客来电： 2011年下半年营销目标 备案额 5.5亿 回款4.48亿 产品分析—全景 1、到目前为止，我们北区资源的清盘基本完成，南区产品将贯穿我们2011年的整个销售。而南区产品既是永和坊项目精华所在，也是“限购”影响所在。 密度更低，户型多样，更私密 2、项目目前所剩房源结构合理，为本案当期去化的优势，从自身角度看，对于本案以后的销售工作较为便利。 2011年剩余资源 20 19 21 22 23 12 1期 2期 5期 4期 3期 合院商业 独立商业 普通底商 集中商业 2011年下半年销售组团划分示意图 项目剩余资源及户型分布图： 21# 22# 23# 18# 12# 6# 3# 1# 2# 4# 5# 7# 8# 9# 10# 11# 13# 15# 19# 16# 14# 17# 20# 已推出户型情况： 2房2厅1卫（117-127㎡） 目前未售资源主要为：部分、1#、13#、14#、15#、16#、17#、20# 、22#、 2011年上半年新推房源12#、19#20#楼房源。 3房2厅2卫（约170㎡） 4房2厅2卫（196㎡） 4房2厅3卫（242㎡） 项目资源 3房2厅2卫（158㎡） 2房2厅1卫（104㎡） 已售资源为：2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#、10、11#、18#楼目前已基本全部售罄。 项目剩余未售资源梳理 —— 8# 6:253 3:196 2253 7# —— 5# —— 4# 楼号 剩余套数 面积 2# 1 100.81 3# 1 105.36 6# 1 104.50 9# —— 已售资源 104 4 18# 3:118 2:171 5 21# 4:171 4:181 23# 楼号 剩余套数 面积 10# 1 6:290 2:194 11# —— 剩余未售资源梳理——按产品类型 48套 48套 120套 总套数 已售套数 推出套数 24 20 28 楼号 套数 面积 12 12 6:146 8:158 19 8 7:196 1:230 20 5 4:196 1：230 上半年推售新房源剩余资源 剩余资源以三室、四室为主，刚需产品资源 受付款利率、按揭政策影响、改善型客户观望浓重 价格上无大的促销空间 下半年营销思路 资源合理搭配 多元化营销 缓解政策影响 借助项目别墅及商铺高端产品的推售，使本案提升项目高端形象的同时，巩固“曲江第一盘”的市场形象及地位之外，及时抢占市场份额，保持市场占有率。 巩固地位与形象 再度提升产品价值 精细控盘，将在售资源进行梳理并合理搭配，针对市场“遇冷”、“去化速度阻力大”的产品采取“客群精准定位”、“捆绑营销”、 “资源整合”等多种营销手段，以缓解市场调控对高端产品的制约销售 优化、区别签约汇款政策 针对不同时期的客户及楼位特点，采用差异化转签政策，总体原则是：低价位限时转签，高价位及受限客户协助转签。 推按计划 　 第三季度 第四季度 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月 别墅 营销动作 借别墅样板间的开放，别墅产品正式线上宣传 别墅产品正常销售，制造局部热销场面 推广配合 以下线活动为主，宣传以软性报广为主， 延续高端形象，线下活动以回馈老客户为主，继续走奢侈品路线。 宽景 营销动作 东区别墅新品推售，以此为切入点，加快南区宽景销售 整体宽景产品签约回款，对于剩余产品打包销售 推广配合 新品宣传为主，深挖产品细节，从而锁定客户 促销销售信息释放，回馈为主 高层 营销动作 去化剩余产品 不再新推房源，去化剩余房源为主 推广配合 只