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产品开发过程中的工程管理 ------中信惠州地产 开 编 语 房地产开发过程中的工程管理，是独立于建筑施工管理、建筑监理之外的一种工程管理模式，是以“产品质量、经营进度、投资控制”为理念，以营销为目的，以合同管理为核心，运用现代项目管理的思想，建立房地产企业工程管理体系，对项目全过程进行高效的计划、组织、指导和控制，实现项目全过程的动态管理，最终实现盈利。 提纲 一、工程管理目标 二、工程管理任务 三、工程管理重点控制内容 四、实施过程的管理 五、实施过程沟通体系 六、工程管理与营销相结合 七、后续服务的工程管理 八、工程管理发展方向探讨 一、工程管理目标 对于房地产开发商而言，工程管理的目标就是项目竣工后达到既定的盈利目标，同时产生相应的社会效益，并以优秀的产品质量塑造品牌，形成品牌效应。 二、工程管理任务 1、工程管理体系的建立 2、工程管理目标控制 3、项目管理 4、组织与协调 2.1、工程管理体系的建立 工程管理的首要任务，是以自身制度和经验为基础，借鉴行业标竿企业的管理模式，以“产品质量、经营进度、投资控制”为理念，建立房地产企业工程管理体系，使各部门在统一的平台上，达成共同的工作语言和作业标准。 2.2、工程管理目标控制 包括投资控制、产品质量控制、经营进度控制。 投资控制是一项科学的管理活动，是企业达到预期盈利目标的保证手段，产品质量、经营进度在一定程度上影响着投资控制目标的实现。 项目投资控制是项目运作成功与否的关键。 2.3、项目管理 包括合同管理、信息管理。 合同管理作为工程管理的重要环节，在实现项目目标过程中起到重要作用，在工程管理中应该以合同管理为核心，以信息管理为手段。 2.4、组织与协调 组织与协调贯穿于项目开发全过程，主要是通过建立项目沟通体系来实现。 三、工程管理重点控制内容 1、投资控制 2、产品质量控制 3、经营进度控制 3.1、投资控制 3.1.1确定投资控制目标，建立责任成本体系； 投资控制具有目标性，应满足项目定位和项目销售要 求,不能是盲目的降低成本，要通过优化的投资方案，选择 高生产力的施工单位，选择高性价比的材料和设备，并通 过严格的管理、组织和协调来实现。 3.1.2招投标制度和程序体系的建立 招投标制度和程序体系的建立，是投资控制非常关键的环节。 设计方案阶段是投资控制的源头，通过招投标进行方案的选择，优化方案，优化工程设备选型，从设计阶段严格控制投资；在施工阶段通过招投标，选择施工能力高、价格低、维保能力强的施工单位，选定性价比高的材料和设备。招投标流程模式（表4），可根据工程的实际情况进行调整。 3.1.3投资控制的实践 项目初期，由设计院出具投资概算；施工图出来后，我们做出完整详细的项目预算，作为主包单位发包及合同金额的主要依据；项目竣工后做好项目结算； 设计阶段组织工程技术和营销人员，对设计方案讨论优化，尽量减少设计变更，保证设计方案的实施性。控制投资的主要任务在发展商，要减少设计变更、返工、签证； 施工组织阶段，根据营销推广方案，做好营销场地的准备，避免返工； 严格控制签证，不可预见费用整体打包到工程总价中，不另行办理。 根据中信城市广场、中信海阔天空雅居、中信·栖湖别墅等项目的经验，制定了签证流程（表8），对关键环节审定时间进行了明确的规定。 现场签证采取“联签”制度，对于必须发生工程量变化的部位，工程管理人员必须会同成本核算人员、现场监理人员，及时对现场发生情况进行确认，并做好相关文字记录，要特别注重签证的时效性，以方便工序能继续顺利进行。 案例：中信海阔天空雅居 中信海阔天空雅居通过严格招投标，严格签证程序，签证控制在工程总造价的1％以内。 通过组织多次专家的论证，优化调整钢筋混凝土中含钢量，节约钢筋造价的14％，约为1160万元。 高压进线电缆接驳点，通过协调政府部门，由距离项目原4公里减少为1公里，节约成本170余万元。 3.2、产品质量控制 产品质量控制的任务，是在施工过程中及时发现施工工艺，是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价，对整个工程的工作质量水平进行评估，将取得的质量数据，与国家相关规范、技术标准进行比较，并作出评判。 案例：中信海文花园（一）严格控制质量的工作内容 1、建立质量管理体系（表5） 2、原材料检验 3、工程配套设备检验 4、控制质量措施 5、事前、事中、事后三阶