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浅议项目投资决策在房地产开发中应用 　　【摘 要】房地产业具有高利润和高风险特征，尤其在现代动态市场的刺激下，房地产业内部竞争越来越激烈，这就要求房地产企业充分分析影响投资决策的各个因素，在遵循市场发展规律的基础上，把握住项目投资决策的原则，并利用科学的经济和技术方式，对开发项目的风险性和利益性进行全面分析，进而实现房地产业经济效益。 　　【关键词】房地产业；项目开发；投资决策 　　近年来，房地产业如雨后春笋，迅速发展起来，在人们消费理念转变的情况下，房地产业进入微利时代，因此，加强成本控制，成为房地产业赢得市场竞争的重要条件。项目投资决策是在分析房地产业利润和风险比值的基础上，对房地产企业投资方向、投资方式、投资数量做出的回应。在现代动态化市场经济环境下，必须对房地产业开发项目进行全面而科学的分析，以促使房地产业获得市场竞争中的一席之位。 　　一、项目投资决策的原则 　　随着市场经济的发展以及宏观调控政策的实施，房地产业的生存环境面临冲击，要获得生存之地，房地产业必须合理规划企业发展方向，充分利用技术经济分析方法，对投资项目进行全面性的经济利益分析和风险价值评估。房地产业在项目投资决策中，必须遵守这么几个原则： 　　其一，目标原则。经济效益是任何企业发展的基础，房地产业投资决策必须以企业经济效益为目的，以一定的目标为指导，规范项目投资决策行为。投资决策目标必须适应于企业发展要求和企业实际，依据企业基础制定确定目标方向；投资决策的目标必须具有精确性，即为，投资项目内部的各项信息必须在目标之内，且每项经济目标都必须量化，以此实现对投资决策项目的指导作用。 　　其二，动态原则。房地产业的市场变化较为频繁，企业间的竞争格外激烈，这就要求投资决策以市场动态变化为基础，根据市场发展走向和人们的消费需求，来制定自身的投资决策，同时，根据市场变更因素，积极调整投资决策。 　　其三，可行原则。房地产市场将风险性和利润性紧紧凝结在一起。房地产开发的周期较长，投资较大，且极易受到外界因素的影响，因???，在投资决策中，必须利用经济分析法，对投资项目的经济利益和风险程度进行计算分析，确保能够进行项目施工，并获得投资效益。 　　二、项目投资决策的过程性 　　投资决策主要对投资项目的经济性和风险性进行分析，通过利益比较，决定投资方向和投资规模。具体来看，投资决策主要包括以下几个过程： 　　1、分析投资决策的影响因素 　　影响投资决算的因素众多，尤其在现代消费市场不断扩大的情况下，消费者的需求越来越制约投资决策的方向，而就经济因素来看，主要表现在资金来源、筹资方式以及一些影响房地产业项目投资的主要因素，因此，在决策过程中，必须确定房地产建设项目的资金来源，通过比较各种筹资效益，选择合理的筹资方式，并以适当的方式，对主要影响因素进行处理。 　　2、进行投资估算 　　投资估算对项目决策以及投资成败起到重要作用，是衡量投资决策可行性的重要标准。编制房地产建设项目投资估算时，要依据相关性的标准，依据编制期内的价格，进行编制，并将市场价格、利率、汇率等变化性的因素考虑到其中，为后期投资建设提供有效支持。 　　3、进行经济分析 　　经济分析即为对影响投资决策的各个因素以量化形式进行分析，其包括决策变量、目标约束、方案约束、资源约束等内容，通过对各项内容的综合分析，做出房地产投资是否可行的决策。由于影响房地产业经济利益的因素众多，在进行经济分析中，主要面向投资项目的经济效益以及风险性，并通过对投资来源、融资方式、方案选择、资源因素等的分析，来确定投资方案的可行性和实用性。 　　三、工程实例 　　某房地产开发公司具有多个开发项目：豪华住宅、普通住宅、商业楼、写字楼、厂房，在建设区具有不同的地段，假设为5个。投资决策，必须以房地产业经济效益为前提，对各个项目的风险性和利益性进行分析，进而确定开发方向。 　　1、变量选择 　　案例中，房地产类型以及地段都是影响房地产业投资决策的变量因素，假设房地产类型为m，可选地段为n，则有m×n中选择方式，具体到案例中，则有25种选择方式，这就要求根据变量对其进行分析，当变量值为0时，则不选择此方案，当为1时，则采用此方案。 　　2、项目投资来源分析 　　项目投资来源众多，本房地产业通过经济分析后，采用公司筹资、银行贷款和预售收入三种方式。在项目投资中，计划总投资为3000×104元，三项资金进而分别为800万元以1380万元及620万元，根据计划投资目标，对企业投资项目进行目标分析，并以此决定采用何种方案。 　　3、方案选择 　　由于在一个地段只能投资建设一个项目，且一个项目职能对应一个地段，因此，因此5个项目和5个地段存在对应关系，由此可建立约束方案。 　　净产值、收益率、投资回收期