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浅谈房地产企业在项目建设周期成本控制 　　房地产企业管理的核心内容是成本控制，企业中的浪费现象可通过成本控制来减少和杜绝，有限的社会资源和经济资源得到节约。在我国，房地产企业的发展时间不长，还是一个新兴行业。房地产企业随着市场的逐步规范与完善，其竞争也日益激烈，房地产企业应高度重视成本控制，加强企业成本控制。 　　一、重视项目准备期成本控制 　　1、项目建议书阶段成本控制。首先，开发项目的建设条件要有利于节约资金，特别是开发项目的选址要得当，应尽量便于获得建筑材料，易于各种型号机械的运作。还应考虑各种地下管线埋设、地块标高、地面障碍物等因素和政策、资源和法律等方面的支持度。在项目初始阶段要对其进行严密考察，权衡各方面条件使其既有利于房地产项目的开发，又能节约资金。其次，建设的内容和规模方面要适当，要根据开发商的经济潜力量力而行。再次，做好投资和效益的预先估算，一方面要进行细致大量的市场调查，另一方面可以查阅相关案例，借鉴经验。 　　2、项目可行性研究报告阶段成本控制。开发项目不可能满足所有消费者的需求，因此需要在市场调研与预测的基础上，确定一个主攻目标，选定前景良好的目标市场。有了市场再加上合理的有利于节约投资的方案就能很好的赢得消费者。方案的选择既要能达到既定的功能又能节约资金。应遵循可行性、高性价比、留有发展空间、与地区、市场适应性等原则。方案要抓住消费者心理，能适应消费者整体品味。项目开发的成品在经过漫长的开发期后仍能作为市场的主流产品。 　　3、项目规划设计阶段成本控制。规划设计环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用。设计阶段是建设项目造价控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程费用中所占比例不大，一般只占建安造价的1%～2%，但对工程造价的影响可达75%以上。合理科学的设计可降低工程造价10%以上，尤其是在主材的设计指标的控制上，例如钢筋、混凝土的含量。主要可以从以下几点对成本加以控制： 　　（1）进行设计招标。通过招标能获得众多较优的方案，供评比选择，有利于在更加开阔的平台上选择适合开发且成本较低的方案。 　　（2）积极推行限额设计，健全设计经济责任制。限额设计就是按照批准的可行性研究报告及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计，总概算控制技术设计和施工图设计，从而避免设计部门为设计上的工作方便或是为过分保护自身设计不出问题而不惜加大设计的安全系数，以牺牲业主方的工程造价的控制为代价。 　　（3）配合优化设计。可以运用价值工程优化方案设计并根据情况实时进行调整。其次设立专门的审查部门对设计单位设计的图纸进行全面的审查，防止设计粗糙。 　　二、项目实施阶段的成本管理 　　施工阶段是资金投入最大的阶段，是招投标工作的延伸，是合同实施的具体化。抓好过程管理，减少工程索赔；建立建设监理制，对工程质量、进度、造价进行全面控制；从技术、经济方面采取措施控制工程造价；控制建设工程价款的结算工程。 　　1、工程变更 　　变更时应对造价进行分析，才能够心中有数，特别需要注意施工方提出的变更，要分析是否真需要变更，防止施工单位投标时采取的不平衡报价而使工程造价超高。比如：某工程，施工方在投标的时候因为对外墙面石材工程单价报低了，造成该分项工程亏损，所以施工方就提出要求变更，称此石材厂家生产能力有限不能满足本工程数量的需要，要求改用其他厂家的石材，后建设方查实是施工方想通过更换材料厂家而使该分项工程“扭亏为盈”。这是施工方对投标报价低的项目常采用的方法，要值得注意。 　　2、工程签证 　　由于在工程现场中，通常建设方的工程师由于专业分工所限，所以对工程预结算的知识了解不够，如果签证不好会造成结算时的扯皮。比如某住宅工程在地下室底板钢筋绑扎的施工中，接到工程变更通知钢筋的型号等有变化，对已施工的钢筋工程需要进行拆除，当时建设方的工程师就在签证单上写上了地下室钢筋需要拆除，未写明具体部位，结果结算的时候造成建设方造价审核人员与施工方就这问题产生了扯皮，到底是整个地下室的底板钢筋要拆除还是局部已施工的底板钢筋要拆除。为避免类似情况的出现，要求现场建设方现场管理人员做好以下工作：1）签量不签消耗；2）签量不签价；3）不能与合同相抵触；4）签单价不签总价；5）签量应有明细计算式及相关图形；6）签证事项的相关来源应清楚。 　　3、乙供材料 　　主要对招标时规定品牌的材料加以控制，注意实际施工采购的材料品牌规格型号是否与招标一致，在这过程中一定做好记录，如果不一致不应给予进场，如果进场时忽视了，那么在结算时进行调整。 　　4、工程进度款 　　进度款的支付通常是先由施工方提供进度工程量，然后经由现场监理核实有关工程量并审核是否按合同有关规定编制进度工程量，再提交建设方审核确认后支付进度款。支付金额