房地产行业：2018中国房地产上市公司TOP10研究报告.docxVIP

1．研究背景与目的中国房地产 TOP10 研究组自 2003 年开展中国房地产上市公司 TOP10 研究以来，已连续进行了十六年，其研究成果引起了社 会各界特别是机构投资者的广泛关注，中国房地产上市公司 TOP10 研究的相关成果已成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证 券市场投资机会的重要标准。2017 年，在资本市场“监管升级，脱虚向实”的主旋律下，房地产上市公司整体融资环境趋紧，但随着资本市场向市场化和理 性化转变，也为房地产上市公司实现长期稳健发展创造机会。机遇和挑战并存，房地产上市公司分化加剧，优秀房地产上市公司精 准把握资本市场改革机遇，借助资本力量加大热点城市深耕力度、推动产品创新升级适应市场变化，实现业绩的跨越增长，彰显了 较高的投资价值，获得资本市场青睐。在 2018 中国房地产上市公司研究中，中国房地产 TOP10 研究组在总结历年研究经验的基础 上，进一步完善了研究方法和指标体系，本着“客观、公正、准确、全面”的原则，发掘成长质量佳、投资价值大的优秀房地产上 市公司，探索不同市场环境下房地产上市公司的经济增长方式，为投资者提供科学全面的投资参考依据。中国房地产上市公司 TOP10 研究的目的是：（1）客观反映中国房地产上市公司的整体发展水平和最新动态，促进房地产上市公司做强做优做大；（2）发掘综合实力强、最具财富创造能力及投资价值、财务稳健的房地产上市公司；扩大企业在机构投资者中的影响力，拓 展企业融资渠道，帮助企业更好更快发展；（3）通过系统研究和客观评价，打造“中国房地产上市公司 TOP10”品牌，引领房地产行业投资的良性循环和健康发展。2．研究方法体系2.1 研究对象（1）依法设立且公司股份于 2018 年 3 月 31 日前在上海证券交易所、深圳证券交易所及香港联交所等境内外证券交易所公开 上市的房地产企业（业务收入主要来自中国大陆，且收入构成需满足下款条件）。由于在不同交易所上市的企业采用的会计准则存 在一定差异，研究组将根据上市地点分别对在内地、香港上市的房地产企业进行研究。（2）主营业务收入构成满足以下条件之一：1）房地产相关业务收入（包括房地产开发与销售、园区开发与管理，下同）所占 比重不低于 50%或所占比重虽低于 50%但比其他业务收入比重均高出 30%（源自《上市公司分类与代码》，中国证监会 2005 年 3 月 颁布）；2）如果公司收入来自两个行业，房地产相关业务收入占其总收入 60%以上或其收入和利润均占整体比重超过 50%，或按历 史和未来趋势来看，房地产业务为企业提供最主要的收入和利润。如果公司业务收入来自三个或以上行业，房地产相关业务收入或 者利润占整体比重超过 50%（源自全球行业分类标准，Global Industry Classification Standard，摩根斯坦利公司和标准普尔公司联合 发布，简称 GICS)。2.2 评价指标体系（1）房地产上市公司评价体系在 2018 中国房地产上市公司 TOP10 研究中，中国房地产 TOP10 研究组从经营规模、财富创造能力（EVA）、投资价值、财务 稳健性四个方面对企业进行评价，对同一家企业在四个指标体系中的得分按一定的权重值（权重来自于对四项得分的“方差-协方 差分析”）进行加总，最终得到企业的综合实力得分，评价得出“2018 中国房地产上市公司综合实力 TOP10”。?经营规模评价体系TOP10 研究组以总资产、营业收入、利润总额和总市值作为经营规模的评价指标，指标体系如下：?财富创造能力（EVA）评价体系TOP10 研究组沿用了 2003-2017 年连续使用的财富创造能力 EVA（Economic Value Added）评价理论和方法，再次对房地产上 市公司的经营绩效进行 EVA 评价。指标体系如下：?投资价值评价体系 本次研究中，研究组从盈利能力、成长能力、运营效率等公司基本面的深入分析出发，系统分析企业在资本市场的表现，结合企业的业绩预测，全面评价企业的投资价值。指标体系如下：?财务稳健性评价体系流动性风险（Liquidity Risk）是中国房地产上市公司面临的主要风险。所以，研究组将从企业的现金流风险出发，兼顾企业的 中长期偿债能力指标资产负债率和净负债率等，综合分析企业的财务稳健性。指标体系如下：（2）园区开发上市公司评价体系研究组从园区开发上市公司的经营能力出发，考虑园区的经营绩效（是园区开发上市公司经营管理能力的体现，也对园区开发 上市公司的业绩成长产生影响），同时，研究组也分析了企业在资本市场的表现，从而全面评价园区开发上市公司的竞争力。指标 体系如下：2.3 计量评价方法研究方法上，为增加研究的严谨性，采用因子分析（Factor Analysis）的方法进行。因子分析是一种从变量方差—