房地产项目规划设计管理、土地相关政策109页.ppt

大庆油田房地产开发有限责任公司 一、房地产开发规划设计管理 二、房地产土地政策相关情况 一、房地产开发规划设计管理 二、房地产开发土地相关政策 （二）规划方案进展 甲方要求变更 因现有设计风格不符合政府规划部门新的要求，或市场形势变化，公司基于发展的角度要求进行变更；产品的功能设计不满足业主前期的要求，根据业主反馈意见，销售部门提出进行变更。 施工单位要求变更 施工单位因材料设备使用问题而提出来的变更，如原有材料设备市场缺货要使用替代产品；施工单位发现图纸设计失误而提出来的变更，如出现明显的图纸错漏现象。 设计单位要求变更 设计单位发现设计中存在的问题，提出的设计变更。 设计变更的控制主要从设计变更发生的次数和每一次设计变更的处理两个方面进行控制。 减少设计变更次数 要想减少设计变更次数，最关键的是将风险前移，也就是说将发生设计变更的可能性尽可能的在前面的设计管理工作中予以解决。 概括说来，就是做好前述的设计任务书编制、设计过程控制和设计成果评审三项基本工作。做好该三项工作后，设计变更的次数可以得到一个较好的控制。 严格控制设计变更的发生 设计变更发生的控制主要是坚持“先研讨再测算最后决策”的控制原则，简单说，就是应先从技术上验证是否可行，然后从成本上验证是否可行，最后决策是否变更。这样做，可能会影响施工效率，但可以有效控制不必要的变更的发生。 另外，选择高水平设计单位也是减少设计变更的一个重要方面，房地产企业应根据自身资源情况选择合理的设计单位，不能盲目的追求大型设计院，也不要一味的追求节约成本。 总结一下，搞好规划设计管理工作重点是： 一、要有明晰的前期工作流程。（针对项目前期，是指定还是招标） 二、要有高水平的管理人员。（沟通、协调、控制） 三、要有高效、可行的管理制度。（提高设计院积极性、设计输入确定、输出评审、变更控制等规定） 做好上述三点，规划设计管理工作可以高水平完成。 国家对土地的管理，依据中华人民共和国土地管理法，简称土地法。 土地法规定中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 全民所有，即国有土地，国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 集体所有，即集体土地，属于农民集体所有。 城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。 国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 什么是划拨用地？ 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。　　依照规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。 土地法规定，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：1、国家机关用地和军事用地；?2、城市基础设施用地和公益事业用地；?3、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；?4、法律、行政法规规定的其他用地。 xxx使用的与xxx开发有关的土地都属于划拨用地。 一般来说，房地产开发企业只有以出让方式依法取得国有土地使用权后，才能进行房地产开发。 土地使用权出让　　是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。　　集体所有的土地不能出让，经依法征用转为国有土地后，才能有偿出让。　　土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。 　　县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。　　出让土地的用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。 　　土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。 对于商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；